房企拿地“卷”入一二線，“卷”贏在板塊

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)羸弱，二季度全國房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)全面走弱，4-6月除了一線城市穩(wěn)定外，其他能級城市新房銷售整體走出”L”型階梯式下滑趨勢，很多城市環(huán)比下滑20%以上。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，市場需求萎縮且長期沒有好轉(zhuǎn)的跡象，人口減少的趨勢無法扭轉(zhuǎn)，大部分城市土地庫存壓力極大，同時存量房日漸龐大，新增住宅開發(fā)需求將中長期的持續(xù)萎縮。在這種情況下，有確定性的城市只有核心一二線，但即便在一線城市，外圍剛需項(xiàng)目也普遍面臨去化壓力，而確定性更高的核心地段土地又不是拼財(cái)力就能拿到。因此，加深城市研究，尤其是對板塊的深度研究成了“卷”的方向，但市場上并沒有足夠細(xì)的底層數(shù)據(jù)支撐其研判。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫

在目前的地產(chǎn)數(shù)據(jù)和行業(yè)邏輯下，房地產(chǎn)很難有繁榮的未來，從業(yè)者所知的所看的只是小小切片，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是真相。比如長期來看未來上海年輕人口減少、而改善需求增加是主要的人口趨勢，這意味著市場上對剛需型產(chǎn)品的需求將會減少、而對改善型產(chǎn)品的需求將增加。因此大家都去做改善，同一板塊內(nèi)同質(zhì)化嚴(yán)重，更出現(xiàn)鄰近項(xiàng)目改善戶型幾乎一模一樣，人為加劇競爭。

再比如，不管從購房保值還是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ路慷址績r格倒掛板塊都是拿地?zé)衢T板塊。但不同板塊的倒掛程度又與周邊房產(chǎn)的房齡、成交面積等指標(biāo)息息相關(guān)，并且倒掛在相同板塊內(nèi)也并非處處存在，如果疊加了周邊配套比如大型商場、地鐵高架、墓地等因素后，倒掛的結(jié)果又將不同。但遺憾的是，倒掛板塊分布區(qū)域系統(tǒng)的數(shù)據(jù)很難找到，進(jìn)一步將倒掛與周邊房產(chǎn)的面積段、房齡聯(lián)動分析，市場上數(shù)據(jù)幾乎是空白。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫

但在 數(shù)智map的 數(shù)據(jù)庫中，可以直觀看到 上海小面積的房屋中，很少有板塊新房、二手房之間存在倒掛，而面積增加到200平以上的房屋中，上海約一半的板塊大戶型二手房的價格超過新房。 再將二手房特征數(shù)據(jù)分布到城市1平方公里的網(wǎng)格地圖中，可以發(fā)現(xiàn)即便大板塊存在倒掛或者新房稀缺的情況，放到1平方公里的網(wǎng)格地圖中，板塊內(nèi)部也存在明顯分化。

地產(chǎn)邏輯變化，房企拿地的三個全局邏輯

中長期來看，房企想要在一二線城市生存，卷不動核心地塊，只能卷板塊，而如何將一些優(yōu)質(zhì)的板塊從上海134個板塊中撈出來，目前市場上很少有能將板塊內(nèi)的人、住房、板塊發(fā)展邏輯以數(shù)據(jù)化的形式呈現(xiàn)出來。單純依靠過去的新房、土地?cái)?shù)據(jù)很難對市場全局做精確研判，而城市二手的總量數(shù)據(jù)又無法支撐板塊層面的研究。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫

我們也經(jīng)常遇到，市場上很多供需關(guān)系合理的板塊突然走不動量，背后的原因很多時候是次新房入市分流了市場需求，但從業(yè)者幾乎無所適從，不知道該如何做。如果再往下追問，上海住房格局如何分層？如何錯位競爭？上海新房二手房倒掛的板塊都在哪兒？板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局？板塊內(nèi)有多少學(xué)校、大型商場、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、不利因素？又如何在時間尺度上看到區(qū)域發(fā)展的方向？這些問題很多人有一些籠統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)或者感覺，很難全局把控。

在此背景下，同策研究院聯(lián)合數(shù)智map推出《城市研究視角下房企拿地的全局邏輯》系列專題，通過新數(shù)據(jù)、新視角、新邏輯將傳統(tǒng)的熱門城市投資價值潛力深化到板塊投資價值潛力，助力房企全局掌控、制霸一二線。本次專題后續(xù)將分成三篇闡述，重點(diǎn)從板塊倒掛、板塊錯位競爭、板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)三個角度深度分析，敬請期待！

城市研究專題①丨“錢水”涌入、“房價”船高，如何核算板塊的有效購買力。核心看點(diǎn)：“有效購買力”才是新房的核心、上海的“有效購買力”有多少、“有效購買力”在上海的分布、以張江為例的板塊購房需求測算

城市研究專題②選錯板塊，二手房成新房最大競品。核心看點(diǎn)：新房和二手房是怎樣的關(guān)系、新房和二手房的價格關(guān)系、房齡是選擇二手房競品的重要參考、成交結(jié)構(gòu)是研判競合關(guān)系的重要參考、地段稟賦決定二手房的參考價值

城市研究專題③供需視角下，為什么每次漲價都從市中心的大戶型二手房開始。核心看點(diǎn)：上海居住環(huán)境究竟怎樣、上海住房產(chǎn)品究竟怎樣、住宅供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯配、市中心的供需矛盾為何難以緩解

最后，行業(yè)困局未破，二十年來房地產(chǎn)高速發(fā)展都是在用過去的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)做事，房企競爭新格局下，是否具備通過未來倒推今天布局的能力，決定新一輪的地產(chǎn)排位，并以先進(jìn)的數(shù)據(jù)和邏輯加持，房地產(chǎn)才可能有繁榮的未來。

關(guān)鍵詞：