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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮8月29日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)。

事項(xiàng)：

8月25日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，內(nèi)容包括：1）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；2）家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢(xún)或認(rèn)定責(zé)任部門(mén)，根據(jù)居民家庭申請(qǐng)或授權(quán)，提供查詢(xún)服務(wù)并出具查詢(xún)結(jié)果或認(rèn)定證明；3）此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

平安觀點(diǎn)：

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落實(shí)，利好兩類(lèi)購(gòu)房群體：7月底住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，要求進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。此次三部委優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為座談會(huì)中“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策要求落實(shí)，亦為政治局會(huì)議及住建部部長(zhǎng)座談會(huì)后，首條正式落地的自上而下需求端政策。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”具體利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，將切實(shí)降低其首付比例與房貸利率：1）本地置換，名下住房出售后新購(gòu)住房按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平；2）異地購(gòu)房，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查購(gòu)房當(dāng)?shù)刈》壳闆r，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

核心城市有望跟進(jìn)執(zhí)行，短期銷(xiāo)售預(yù)計(jì)隨之提振：實(shí)際執(zhí)行層面，因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，但當(dāng)前仍有包含北上廣深在內(nèi)至少14個(gè)核心城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三部委發(fā)文后預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低特定群體購(gòu)房門(mén)檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望對(duì)銷(xiāo)售形成提振。以杭州為例，杭州2022年11月11日?qǐng)?zhí)行購(gòu)房新政，對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，按首套房貸政策執(zhí)行。根據(jù)中指披露數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷(xiāo)售額較前三周累計(jì)增長(zhǎng)235.2%，政策執(zhí)行11月當(dāng)月銷(xiāo)售額較10月增長(zhǎng)113.4%。

投資建議：本次三部委發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”為7月底住建部部長(zhǎng)座談會(huì)政策要求落實(shí)，切實(shí)利好本地置換與異地購(gòu)房群體，核心城市信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整，短期銷(xiāo)售有望隨之提振。短期板塊政策博弈機(jī)會(huì)仍在，中長(zhǎng)期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅(jiān)朗五金等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）核心城市跟進(jìn)調(diào)整不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）政策改善不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)，若政策改善無(wú)法有效刺激需求，將導(dǎo)致銷(xiāo)售修復(fù)低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；4）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形。

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