代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

沉寂了一個(gè)多月的廣州土拍市場(chǎng)，今天借著東風(fēng)，助推了一把。

就在今天，備受關(guān)注的天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊被越秀地產(chǎn)，以68.32億元總價(jià)、6.9%溢價(jià)率，經(jīng)過(guò)23輪博弈后，以扣除配建樓面價(jià)50160元/㎡斬獲。同時(shí)也是廣州TOP10樓面價(jià)今年以來(lái)的第二次刷新，該地塊躍居至樓面價(jià)TOP8。

(相關(guān)資料圖)

網(wǎng)傳有8家開(kāi)發(fā)商參與本次圍獵，分別是華潤(rùn)、中海、越秀、保利、中鐵建、珠實(shí)、華發(fā)+招商聯(lián)合體。

圍觀競(jìng)拍過(guò)程可以看到，早上還是風(fēng)平浪靜，下午已是暗潮洶涌。

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地塊所處東圃板塊天河智慧城規(guī)劃范圍內(nèi)，東面臨近黃埔區(qū)界，是承接天河智慧城、金融城及黃埔科學(xué)城的重要區(qū)域。總用地面積約14.95萬(wàn)㎡，建面13.6萬(wàn)㎡，容積率僅有2.2，未來(lái)大概率會(huì)走低密改善路線(xiàn)，起拍價(jià)63.924億元。

宗地需配建規(guī)劃條件中的AT1003073地塊（中小學(xué)用地）以及AT1003076地塊（服務(wù)設(shè)施用地），將建24班小學(xué)和15班幼兒園。同時(shí)，還需配建市政道路用地、綠化用地、河涌用地。

早在今年3月，廣州市《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》正式發(fā)布，首次公開(kāi)披露5宗環(huán)湖宅地及大量公共配套等重磅規(guī)劃調(diào)整，未來(lái)還有4宗宅地+3宗商地+7類(lèi)38處公服設(shè)施，將承擔(dān)起高端居住、特色商業(yè)、文化休閑等多重職能，也將為片區(qū)補(bǔ)齊短板，催生區(qū)域向著更高規(guī)格的城市界面演進(jìn)。

地塊位置不錯(cuò)，距離金融城、珠江新城不超過(guò)40分鐘的車(chē)程，同時(shí)距離地鐵21號(hào)線(xiàn)大觀南路站約560米。

地塊周邊多個(gè)高端小區(qū)環(huán)伺，居住氛圍較為濃厚；但三公里范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)、城中村較多，城市界面較差，缺乏大型商業(yè)配套，整體業(yè)態(tài)有待提高。

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從整體來(lái)看，目前天河區(qū)住宅新增供應(yīng)主要集中在東圃板塊。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近一年來(lái)東圃板塊新房供應(yīng)量大，東圃板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。

東圃板塊主要承接中心外溢及黃埔區(qū)功改客群，主要以剛需項(xiàng)目為主，置業(yè)面積主要集中在三個(gè)面積段：80-100/110-120/130-144㎡，總價(jià)承受能力也在逐漸提高至1000萬(wàn)。

地塊所處天河?xùn)|圃板塊牛奶廠片區(qū)，片區(qū)借助宜居居住環(huán)境、純粹高端圈層、優(yōu)質(zhì)教育資源成為天河?xùn)|唯一的高端住區(qū)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，周邊一公里范圍內(nèi)有四個(gè)住宅項(xiàng)目，面積段涵蓋142-320㎡之間，均價(jià)在8-12萬(wàn)之間。

牛奶廠片區(qū)主要二手項(xiàng)目由龍湖、華潤(rùn)、金地、招商四大次新盤(pán)及帝景山莊、半山溪谷量大別墅盤(pán)組成，主打低密度生態(tài)居住環(huán)境，其中東面四盤(pán)于2016年開(kāi)售，目前掛牌項(xiàng)目過(guò)2限售期，但不滿(mǎn)5年。

未來(lái)項(xiàng)目入市時(shí)，次新房證滿(mǎn)五年，供應(yīng)量再度增加，不僅需要和一手項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，還要和次新二手小區(qū)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前東部四盤(pán)平均掛牌量在50套左右，以高層為主，掛牌均價(jià)在7.5-10萬(wàn)/㎡左右，二手住宅平均成交價(jià)在6.5-9萬(wàn)/㎡左右，別墅在11.5-13萬(wàn)/㎡左右。

未來(lái)伴隨越秀的加入，接下來(lái)牛奶廠板塊的市場(chǎng)走向會(huì)發(fā)生什么樣的變化，我們拭目以待。

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