本文昨天發(fā)出半小時(shí)就被和諧，好多朋友私信環(huán)二要底稿，沒(méi)有環(huán)二微信的朋友就看看這篇?jiǎng)h改版吧。

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01

【資料圖】

不用懷疑，一定會(huì)出政策

中介圈徹底高潮，財(cái)聯(lián)社深夜發(fā)了住建部的消息，措辭“極具煽動(dòng)性”。

很快就有人出來(lái)潑冷水：別畫(huà)大餅了。

住建部說(shuō)了那么多，大部分他說(shuō)了都不算。

降低貸款利率是銀行的事情，跟住建部有什么關(guān)系？

你們除了口嗨，一點(diǎn)落地的動(dòng)作沒(méi)有。

今 年下半年肯定會(huì)有落地政策了。

之前大家束手束腳，有想法不敢做，是因?yàn)榇髦o箍咒。

前幾天的重要會(huì)議，最大的價(jià)值就是重新給問(wèn)題定性。

房住不炒都不提了，你們還怕什么？

當(dāng)然動(dòng)作落地還需要時(shí)間，大家剛開(kāi)始步子不敢邁太大。

當(dāng)年深圳剛開(kāi)放不久，也被批評(píng)步子不夠大。 沒(méi)辦法，風(fēng)向轉(zhuǎn)的太快，大家對(duì)過(guò)去還心有余悸。

后來(lái)說(shuō)要允許嘗試允許犯錯(cuò)，大家一步一步才打開(kāi)。

現(xiàn)在又何嘗不是，風(fēng)向剛轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，大家需要一定緩沖時(shí)間。

還有人講，出了政策可能也沒(méi)用。

別管政策有用沒(méi)用，越?jīng)]用越需要出。

懂的都懂，不懂的私信我。

02

為什么現(xiàn)在才來(lái)？

救市會(huì)遲到，但是肯定不會(huì)缺席。

這些東西大家等了很久，為什么一直不來(lái)？

還不是沒(méi)逼到那步。

舊文《》環(huán)二講過(guò)，大家都有等deadline的習(xí)慣，絕大多數(shù)大學(xué)生論文都是deadline前幾天突擊完成。

火沒(méi)燒到眉毛沒(méi)人急。

政策的deadline是什么？當(dāng)然是錢(qián)不夠花了，也借不到了。

中部第一大城市武漢，一直是城市發(fā)展的正面案例。

2021年土拍收入高達(dá)1900多億，2022年縮水到940億，今年7個(gè)月只有169億。

該城市發(fā)展規(guī)劃、管理人員規(guī)模都是按照1900多億時(shí)做的方案，現(xiàn)在該怎么收手？

deadline到了，你還會(huì)考慮其他的事情嗎？

明天就要交論文，你發(fā)現(xiàn)有個(gè)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，你是選擇重新做實(shí)驗(yàn)還是修飾一下數(shù)據(jù)？

deadline翻譯成最后期限一點(diǎn)都不準(zhǔn)確，deadline的意思是這件事情突然重要，重要性大于一切。

倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)，沒(méi)飯吃道德都不存在，你還跟我講人生規(guī)劃？

03

大家誤會(huì)了政策

好多人覺(jué)得政策沒(méi)用。

你降低利率，我缺那點(diǎn)利息嗎？

你降低首付比例，我現(xiàn)在敢貸款嗎？

搞了那么多亂七八糟的東西，就是不講重點(diǎn)不把房?jī)r(jià)打下來(lái)。

這樣抱怨的人很多，抱怨房?jī)r(jià)貴很正常，但是沒(méi)任何作用。

大家不買(mǎi)房，本質(zhì)不是房?jī)r(jià)貴。

上海房?jī)r(jià)比2021年1月便宜很多，2021年1月賣(mài)了39763套二手房，現(xiàn)在賣(mài)1萬(wàn)套都難。

大家只是沒(méi)信心，不相信房?jī)r(jià)還能漲。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)共識(shí)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的剛需是偽概念，世界上根本沒(méi)有剛需。

什么結(jié)婚買(mǎi)房、養(yǎng)老買(mǎi)房、學(xué)區(qū)買(mǎi)房都不是剛需，一旦房子不漲了什么需求都沒(méi)了。

能與剛性需求擦邊的，只有保值升值。

大家手里拿了筆錢(qián)，放家里怕老鼠咬、存銀行跑不贏通脹、炒股被割韭菜，找到一個(gè)保值的工具才是剛需。

這就需要房?jī)r(jià)漲，房?jī)r(jià)不漲這個(gè)工具就沒(méi)用了。

房?jī)r(jià)不漲就賺不到錢(qián)，買(mǎi)房不賺錢(qián)誰(shuí)去買(mǎi)？房?jī)r(jià)再跌30%也是租房劃算。

另一個(gè)抨擊政策的版本是：你什么都說(shuō)了，就是不說(shuō)怎么提高收入。

其實(shí)現(xiàn)在就是幫你提高收入。

當(dāng)下的問(wèn)題是，大家都不敢貸款，錢(qián)都在銀行間空轉(zhuǎn)。

大家買(mǎi)房了，把錢(qián)貸出來(lái)，大水才能流到河里。

別管收入提高是不是泡沫，反正是賬面工資高了皆大歡喜。

錢(qián)貸出來(lái)，賬面工資高了，月供壓力是不是小了？

大家都不給通貨膨脹機(jī)會(huì)，這個(gè)問(wèn)題就無(wú)解了。

新政的確可能沒(méi)用，但是一定不是因?yàn)樯厦鎯蓷l：房?jī)r(jià)不降、收入不漲。

如果新政沒(méi)用，唯一的原因是沒(méi)刺激到大家。

04

政策有沒(méi)有用

全真派頂級(jí)輕功是金雁功，左腳右腳互踩就能飛上天。

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策就有這個(gè)效力。

真正想讓大家買(mǎi)房，很簡(jiǎn)單，你買(mǎi)房國(guó)家?guī)湍愠鲆话胭Y金； 你不買(mǎi)，國(guó)家一分錢(qián)不給。

但是降低首付比例也好、降低利率也好，買(mǎi)房的成本大部分還是我們承擔(dān)。

在這個(gè)角度講，刺激政策本身價(jià)值沒(méi)那么大。

政策的本質(zhì)意義是：釋放購(gòu)買(mǎi)力、調(diào)動(dòng)大家情緒。

2021年8月6日，上海拋出“三價(jià)就低”政策，9月份網(wǎng)簽量比7月下滑一半。

很多人暫停買(mǎi)房計(jì)劃，就是因?yàn)椤叭齼r(jià)就低”影響，貸款貸不了那么多。

比如改善買(mǎi)房，發(fā)現(xiàn)預(yù)算降低，起不到改善效果，就沒(méi)必要買(mǎi)房了。

如果真的出了新政，全面的認(rèn)房不認(rèn)貸，上海一些二套客戶變首套，首付由70%降低到35%，還是會(huì)激發(fā)一些購(gòu)房需求。

如果再結(jié)合首套利率下降，市場(chǎng)上活躍客戶增加。

講到這大家發(fā)現(xiàn)，降低首付、認(rèn)房不認(rèn)貸兩個(gè)核心政策，不同城市的影響不同。

現(xiàn)在首付比例越高、二套尚未放開(kāi)的城市影響更大。

一些三四線城市，該放開(kāi)的已經(jīng)全面放開(kāi)，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)有政策空間。

有人講這次政策是一二線專(zhuān)享，不無(wú)道理。

其實(shí)調(diào)動(dòng)大家情緒方面，也是一二線城市受益更大。

前面提到過(guò)，大家不去買(mǎi)房是因?yàn)橛X(jué)得賺不到錢(qián)，實(shí)現(xiàn)不了資產(chǎn)保值的目的。

如果讓大家相信了，房子還是很好的金融資產(chǎn)，可以幫你跑贏通脹，參與游戲的就多了起來(lái)。

手頭沒(méi)現(xiàn)金可能不焦慮，手握幾百萬(wàn)現(xiàn)金，沒(méi)有好的投資路徑，看到房?jī)r(jià)再次上漲，你慌不慌？

你想不想吃到這波紅利？

這時(shí)你會(huì)思考房?jī)r(jià)是不是合理嗎？其實(shí)不用思考，大家早就知道上海房?jī)r(jià)太高了。

2020年時(shí)大家不知道上海房?jī)r(jià)太高嗎？為什么大家還要去買(mǎi)？

當(dāng)然讓大家相信房?jī)r(jià)還能漲，比較難。

環(huán)線之前做的調(diào)研，大部分人也只是敢賭上海房?jī)r(jià)還會(huì)微漲，敢賭大漲的寥寥無(wú)幾。

持微漲觀點(diǎn)的人，是不焦慮的，不會(huì)馬上入市。

所以我們需要關(guān)注，有多少人相信政策，提前入場(chǎng)。

現(xiàn)在政策還沒(méi)出來(lái)，就有很多人跳出來(lái)打趣。

住建部消息剛出來(lái)，就有人喊牛市回來(lái)，甚至連外賣(mài)騎手都停止接單。

當(dāng)然大部分人都當(dāng)笑話看，不會(huì)當(dāng)真。

不過(guò)政策不需要那么多人信。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此發(fā)達(dá)，消息出來(lái)全民都收到了通知，難道一個(gè)相信的都沒(méi)有？

你不信沒(méi)事兒，還有中介幫忙宣傳造勢(shì)。

信號(hào)剛出來(lái)一點(diǎn)，就傳出來(lái)翠湖房東反攻。

上海至少有10萬(wàn)中介業(yè)務(wù)員，每人可以深度影響10個(gè)購(gòu)房者，那么有100萬(wàn)個(gè)購(gòu)房者接收到“深度解讀”。

100個(gè)購(gòu)房者有1個(gè)信了，上海立馬多了1萬(wàn)人買(mǎi)房。

上海最少也有1萬(wàn)套的二手房交易，現(xiàn)在多了1萬(wàn)套，2萬(wàn)套的交易總量，傳出來(lái)就是市場(chǎng)恢復(fù)。

再加上降低首付帶來(lái)的部分新增，市場(chǎng)就開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。

本來(lái)想再觀望的客戶，看到看房人多了、成交量多了，會(huì)不會(huì)沖進(jìn)市場(chǎng)？

剛需都沖進(jìn)去了，月成交突破2.5萬(wàn)套，一些可買(mǎi)可不買(mǎi)的想法就變了。

別嘴硬說(shuō)自己不想買(mǎi)房，當(dāng)房?jī)r(jià)再次上漲時(shí)，還是會(huì)有投資客進(jìn)入。

這時(shí)市場(chǎng)就活了。

而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置換客戶，一個(gè)新韭菜養(yǎng)活一個(gè)置換鏈條。

學(xué)過(guò)金融學(xué)的都知道貨幣乘數(shù)，一塊錢(qián)流入市場(chǎng)，通過(guò)存款再貸款，市面上會(huì)多出7塊錢(qián)。

一個(gè)新客戶流入市場(chǎng)，可能會(huì)多出7個(gè)購(gòu)房需求。

所以不要關(guān)心政策本身，你需要關(guān)心的是政策多大程度調(diào)動(dòng)了氛圍，有多少人可能會(huì)被“忽悠”入場(chǎng)。

也不要嘲笑中介高潮，中介的情緒先起來(lái)，是市場(chǎng)整體回暖的必經(jīng)之路。

當(dāng)然說(shuō)了這么多，肯定還有人講：核心原因是經(jīng)濟(jì)不行，你都不提一下。

反過(guò)來(lái)想，以上所有東西不都是為了經(jīng)濟(jì)嗎？

你覺(jué)得新政會(huì)激活市場(chǎng)嗎？可以把想法寫(xiě)在留言區(qū)，我們討論一下。

以上為正文

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