近日，深圳土拍中有地塊首次出現(xiàn)競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

【資料圖】

事實(shí)上，我國目前已有多個(gè)城市在推進(jìn)現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售模式，會(huì)取代預(yù)售制嗎……

01 深圳土拍首現(xiàn)競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積

近日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)上架3宗宅地，分布于龍崗寶龍、寶安新安。

其中，寶安新安地塊為二類居住用地，建筑面積8.23萬平方米，起始價(jià)29.62億元，最高限制地價(jià)34.06億元，現(xiàn)房銷售最高限制建筑面積3.552萬平方米。

寶安新安地塊采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則出讓，即限地價(jià)、限普通商品房銷售價(jià)格、限現(xiàn)房銷售建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)現(xiàn)房銷售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷售建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

值得關(guān)注的是，與以往不同，此次的“競(jìng)保障房面積”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”。在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售建筑面積。據(jù)悉，這也是深圳首次在宅地競(jìng)指標(biāo)階段采取競(jìng)現(xiàn)房銷售建面的方式。

目前，“保交樓”、“穩(wěn)民生”是重中之重，在此情況下，深圳此次的土地出讓中競(jìng)拍現(xiàn)房銷售建筑面積，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，有著積極意義。

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹就已強(qiáng)調(diào)“開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”之后，信號(hào)意義強(qiáng)大。他指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

02 全國多省市正在推進(jìn)現(xiàn)房銷售

事實(shí)上，在“保交樓”的背景下，已有多地提出開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

山東：提高預(yù)售門檻

此前，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。今年各市要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

安徽：因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

河南：積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，提出以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售，在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。

另外，福建省、廣東省等省份也提出現(xiàn)房銷售，以及北京、杭州、蘇州、重慶等城市對(duì)預(yù)售條件和部分地塊的出讓條件進(jìn)行設(shè)置，涉及到現(xiàn)房銷售。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，試點(diǎn)城市進(jìn)行現(xiàn)房制度改革是具有非常好的標(biāo)桿性和信號(hào)意義。同時(shí)，這也體現(xiàn)在房地產(chǎn)新發(fā)展模式中，各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售方面確實(shí)已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的探索。

03 是否會(huì)取代“預(yù)售制”？

相比于“預(yù)售制”，一手交錢一手交貨的“現(xiàn)房銷售”模式，顯然更受購房者青睞，也更能保護(hù)購房者的利益。

事實(shí)上，現(xiàn)房銷售模式已探索了約20年，早在2020年海南就出臺(tái)了政策，目前已全面實(shí)施現(xiàn)房銷售，但是為何如今還沒有全國大面積推行？現(xiàn)房銷售又是否會(huì)取代“預(yù)售制”？

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，短期來看，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市加入現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)，但全國大范圍推廣的可能性相對(duì)不高，更多的城市仍將繼續(xù)采取預(yù)售制。另外，各地在“因城施策”的基礎(chǔ)上，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)售門檻也可能結(jié)合未來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈修復(fù)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)：現(xiàn)房銷售試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式發(fā)展模式

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)的大軍中。總體上，對(duì)于今年各地的現(xiàn)房銷售制度改革和創(chuàng)新，非常值得期待。

李宇嘉：未來現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式

廣東省房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員、廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷售建面，一方面是當(dāng)前保交樓難度大，要實(shí)時(shí)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，推動(dòng)開發(fā)商向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。另一方面，當(dāng)前購房者很大一部分更愿意買現(xiàn)房，也應(yīng)該順應(yīng)這部分需求，特別是改善型需求，能承受現(xiàn)房銷售帶來的成本和價(jià)格增加。

目前我國現(xiàn)房銷售占比14%，保交樓難度大的城市，現(xiàn)房銷售占比更大。如今地產(chǎn)弱勢(shì)也不支持大規(guī)模開展，但未來一段時(shí)間，現(xiàn)房銷售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售，購房者也一樣。但金融政策、規(guī)劃政策、報(bào)建政策等會(huì)支持現(xiàn)售。

現(xiàn)房銷售政策的實(shí)施，能在一定程度上避免出現(xiàn)拖延交房、變更房屋建筑材料、違約賠償?shù)葐栴}，提升購房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任度，從而提高消費(fèi)信心，促進(jìn)房屋的銷量。

另外，“現(xiàn)房銷售”政策除了對(duì)購房者有保障外，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。實(shí)行“現(xiàn)房銷售”政策，開發(fā)商需要更加嚴(yán)格地管理建設(shè)過程，更好地推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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