2018年萬科內部年會，其中一個十分顯眼的標語“活下去”，這三個字一出社會上輿論嘩然！

當時業內許多相關人士看到這句標語，相信很多人還是不以為然，覺得有些言過其實。

(資料圖)

房地產怎么萬科都活不下去了，那誰還能活下去？

結果還成了一個緊急公關事件進行平息。

時至今日5年過去了，事實已經得到驗證，萬科的一句“活下去”說的不單單是自己，更應驗了眼下的整個房地產行業。

2023年已過去一半，6月30號在深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心率先召開了“2022年度股東大會”。

會議涉及內容甚多，輝哥盡量做了精簡提取描述。

01

百感交集

從“活下去”到“節衣縮食”再到“黑鐵時代”，萬科的每一次對行業的總結，在當時來看似乎都有著作秀嫌疑。

在談及未三年萬科的發展和目標方面，萬科是否會成為為數不多穿越新一輪房地產周期的企業？

郁亮給出的回答是：過去三年對于房地產行業、對于萬科、對于我們每個人來說都可以說是百感交集，每個企業、每個人都不容易。

在舊的模式下，基本上靠拿地和融資。

但在新的發展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

房地產行業正處于新舊模式的轉換階段，盡管萬科比較早的意識到行業的高速增長不可持續，但是行動上依然沒有完全擺脫慣性。

我們花了比較多的精力去處理這樣的事情，到目前取得了一些進展。

02

經營問題

如今的房企開發商從先前的努力掙扎來到了躺平狀態，少數通過努力自救和新型業務的成功轉型獲得重生。

在談到萬科過去一年和2023年的經營方面的問題時，萬科集團總裁祝九勝給出回答：

1、基于行業的現狀和行業業績的滯后性，導致公司無論是銷售額還是毛利率都出現了下滑趨勢，這是壓力的第一方面；

2、第二2023年的市場有所恢復，特別是今年的3月份，信心有提振，但4、5、6月份的數據又出現一定的回落，往后來看，還有很多的不確定性，如何更好應對未知？這是來自市場的壓力。

3、開發業務和經營性業務能力的提升，轉化為結算利潤，客觀上有一個時間的滯后。

今年第一季度公寓、物流、商業都是雙位數增長，公寓收入增長10.8%，物流增長了20 %，商業增長了10.4%。

但這些努力反映在業績上還需要時間，我們對經營性資產是用成本法，一些價值當年還是很難體現出來。

總結還是三句話：“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。

03

融資舉措

以往我國房企開發商的融資渠道單一，如今多數開發商內部管理薄弱，信用風險高是導致融資困難的主要因素之一。

再融資是指上市公司通過配股、增發和發行可轉換債券等方式在證券市場上進行的直接融資，再融資對上市公司的發展起到了較大的推動作用。

近期招商蛇口、保利發展等房企的再融資項目都獲得了證監會的批文。

談及萬科A股融資方案的進展和為什么要向股東大會申請發行股份的一般性授權問題時。

萬科集團董事會秘書朱旭給出的回答是：

我們向特定對象發行A股的事項還在進程之中。

增發的方案需要深交所審核，并要獲得中國證監會的同意才能實施。

在5月24日公司已經收到了深交所關于我們增發方案的問詢，問詢函涉及的部分事項我們還在進一步落實和完善，公司也申請了延期回復。

有關這次要向股東大會申請發行股份的一般性授權，每年我們會在股東大會上申請發行股份的一般性授權，這是一個常規的審議事項，這有助于增加公司未來融資的靈活性。

04

投資標準

高速發展時期，靠的是市場紅利，現如今已然是行不通了。

房企在投資端的分析與研判缺乏標準化和風險意識，追求規模的同時難以兼顧產品品質和自身價值，以致抗風險能力銳減。

萬科今年前5月拿地金額是453.8億元，拿地強度達到了27%，這兩項數據都比去年同期高一些，提及到萬科今年的拿地策略和優勢表現在哪里？

萬科集團首席運營官劉肖指出：

今年1-5月公司大概27%的投資強度，策略上今年內部特別強調兩個詞，一個是特別好的項目，一個是精準投資。

其中特別好的項目我們有著三個投資標準：

1、第一個標準是市場和客戶基數比較好；

2、第二個萬科也特別看重產品解決方案；

3、第三個標準是投資回報要好，過去一系列財務指標中，今年特別強調股東自有現金的IRR回報水平，即考慮預售監管、資金分配等各種情況下的股東回報水平。

從今年1-5月已經披露的15個項目、453.8億的投資看，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。

有關精準投資我們相信每個市場都有結構性機會。

現在可能大家覺得一線或準一線投資機會更多。

公司的投資會隨著研究產業發展情況、人口流入情況和經濟的基本面等不斷完善，幫助我們發現結構性的機會，實現精準投資。

事實上，今年上半年投資從業人員都提到搖號，萬科也是搖到了一些項目，有的城市也是屢搖不中，比如在北京我們參與了5個項目的搖號，也沒有搖中。

但不可否認的是萬科具備多賽道的綜合競爭力、復雜產品的綜合產品力，一方面符合我們開發經營服務并重的戰略，另一方面也能構成我們未來投資競爭力的基礎。

看完萬科的股東大會，輝哥不得不說，行業風向標依舊還是那個風向標，自查與自信并存。

如今暴雷、退市房企接踵而至，如萬科這樣的企業是過往很多企業學習目標，但很多已經失去了再學習的機會，首先要確?！盎钪笔嵌嗝吹闹匾?。

05

格局大變

2023年已過一半，對于各家房企而言也到了中期交卷的時刻。

據第三方數據統計，2023年上半年，國內百強房企的銷售數據也已出爐。

但整體格局已發生較大變化。

通過上圖可以看出，昔日的眾多千億房企已經不見蹤跡亦或是一沉到底。

眼下的百強格局大致有三類：

一是依舊為主力的頭部國央企中海、保利、招商；

二為像萬科、金地、綠城這類擁有著較高抗風險綜合能力的混改房企；

三為龍湖這等民營陣營中的佼佼者。

不難看出有跌落者就會有上升者補位，如華發、建發、中交、中國中鐵、象嶼等國央企以及像建杭置業這類穩健區域性房企，都在市場下行期，內外兼修，脫穎而出。

總結

這幾年來，內外人士對國內房企未來發展都尤為關注，各類評判和預測層次不窮。

房地產行業的紅利時代已一去不復返，也有人講到地產已是夕陽行業，不同的角度和所站高度不同，自然會出現不同見解和看法。

對于未來樓市還是引用萬科郁亮曾說過的一句話：房地產這個十萬億的市場，依舊是常做常新、常做常有。

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