田傲云/發(fā)自北京

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“房屋養(yǎng)老金制度”引起關(guān)注。

6月26日下午，住建部部長倪虹會見中國銀行董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流時提出要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

何謂“房屋養(yǎng)老金”制度？

“房屋養(yǎng)老金”又被稱為“住宅專項維修資金”，是購房款之外，由購房人按規(guī)定標準繳納的、專項用于住宅樓房和小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的資金，用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度正是以此為基礎(chǔ)，探索實現(xiàn)保障居民住房安全，完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，探索建立房屋養(yǎng)老金制度具有重要的風向標意義，意味著對房屋安全的關(guān)注度正在提升，也是中央一次明確的發(fā)聲表態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)新模式的重要探索。

“對于房屋養(yǎng)老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關(guān)系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進介紹，包括當前小區(qū)的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都涉及房屋管理內(nèi)容，此類內(nèi)容都會涉及各類資金問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來源和融資內(nèi)容。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，大量的房子開始進入“中老年”了，房子質(zhì)量問題、維護問題開始顯現(xiàn)。但目前既有住宅養(yǎng)老金可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進一步支持。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米，全國城鎮(zhèn)住房面積達到294.55億平方米。與此同時，我國城鎮(zhèn)住房的“老齡化”現(xiàn)象也值得引起關(guān)注。另據(jù)統(tǒng)計，房齡在20年及以上的住房建筑面積約80.54億平方米，占比接近30%，房屋安全隱患問題也日漸突出。

值得注意的是，房屋養(yǎng)老金不足背后還存在資金交存難、使用難問題。

按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，由物業(yè)企業(yè)提出使用建議，在住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議，繼而制定方案、申請使用。

民法典進一步規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

但現(xiàn)實生活中，找到三分之二以上人的聯(lián)系方式且讓他們同意使用并不容易。

北京市物權(quán)法學研究會副會長兼秘書長畢文強認為，想要破解住宅專項維修資金“交存難”“使用難”問題，就得從歸集、使用、管理、續(xù)籌四個方面入手。

畢文強告訴記者，住宅專項維修資金使用率難主要包括早期的歸集環(huán)節(jié)商品房專項維修資金未繳納完整，存在較大缺口；使用環(huán)節(jié)中，不當使用、濫用以及使用不透明導致住宅專項維修資金無法有效妥善的甚至是高效的使用；住宅專項維修資金的維護環(huán)節(jié)或者管理環(huán)節(jié)缺乏，后續(xù)有待加強；未來會產(chǎn)生較大的房屋維護需求，住宅專項維修資金一旦花光就需要業(yè)主續(xù)籌，但具體如何續(xù)交等細則還無具體規(guī)定。

畢文強認為，隨著中國城鎮(zhèn)化進入下半場，必然要完善住宅專項維修資金的各種環(huán)節(jié)。“通過房屋養(yǎng)老金制度性的建設(shè)，將各個環(huán)節(jié)進一步透明化、規(guī)范化，既保證它的有效使用，同時也要保障它的安全性。”

嚴躍進告訴記者，房屋養(yǎng)老金制度的提法正不斷成熟。“此前2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部就明確要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。”

“通俗來說，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進行維護，就類似有養(yǎng)老金一樣可以全生命周期進行房屋的維護。”嚴躍進表示，此次房屋養(yǎng)老金制度的建立，更需要考慮資金來源和融資的內(nèi)容。

談及資金來源，嚴躍進表示，目前，一些城市和學者都有各類實踐或創(chuàng)新。比如，寧波明確把物業(yè)專項維修資金簡稱為“房屋養(yǎng)老金”。此前也有一些政協(xié)委員建議，可以把當年土地出讓收入（地價款）或凈收益中提取一定比例的錢來作為房屋養(yǎng)老金。

亦有人士表示，此次住建部與中國銀行的交流，或?qū)⑼ㄟ^金融機構(gòu)把住宅專項維修資金就像養(yǎng)老金一樣進行統(tǒng)籌管理，并將其盤活起來，兼顧安全與增值。

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