◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

3月“小陽春”之后，樓市重新陷入低潮，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也糟糕，房地產(chǎn)再次成了“背鍋俠”，拖累嚴(yán)重。 前幾天，中國經(jīng)濟(jì)時報罕見刊發(fā)《一線城市房地產(chǎn)限購 應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》一文，觀點直白鮮明，立即引發(fā)社會躁動和熱議。 近日，經(jīng)濟(jì)日報刊發(fā)“樓市”社評《房地產(chǎn)市場企穩(wěn) 還需一些耐心》，指出“應(yīng)進(jìn)一步挖掘支持政策調(diào)整優(yōu)化空間，助力市場企穩(wěn)回升。大力支持購買首套房，合理支持購買二套房。” 經(jīng)濟(jì)日報的社評觀點雖含蓄些，底層邏輯仍指向“放松”。5月下旬，其已連發(fā)“合力促樓市‘強(qiáng)筋壯骨’”、“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍需持續(xù)發(fā)力”兩篇社評。

昨日（6月8日），上海公布今年第二輪集中供地16宗，總起價389.6億元，相交于過去，賣地規(guī)則出現(xiàn)重大調(diào)整，從此前“一次書面報價”改成“搖號”，意味著拿地約束減少，更強(qiáng)調(diào)市場化報價的導(dǎo)向。

(資料圖片僅供參考)

這無疑是一個重大的積極信號，意思就是讓更多房企參與公平透明拿地，以穩(wěn)定土地市場預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定整個樓市預(yù)期。

實際上，一旦大型民企規(guī)模進(jìn)場拿地，才算是樓市“真企穩(wěn)”。

目前看，地產(chǎn)民企拿地信心明顯不足，去年頻拿地的龍湖，今年也較少拿地了。更多地產(chǎn)民企當(dāng)前銷售不夠理想，償債壓力也大，現(xiàn)金流緊繃，怎么拿地？

為民營房企融資端“破局式”疏通，才是至為重要的一環(huán)。想對于發(fā)債，定增重組等更能增強(qiáng)房企資本實力和主體信用。

去年底以來，包括保利、萬科、綠地、新城、華發(fā)、榮盛等超30家房企披露定增預(yù)案，涉及權(quán)益募資規(guī)模數(shù)百億之巨，但遺憾的是，時隔幾個月，即便是像央企保利，一再被問詢，但暫未有新進(jìn)展。

不過，6月以來，A股房企定增市場似已突然迎來“大破局”了。

昨晚，“上海國資房企”陸家嘴對外公告其以發(fā)行新股購買母公司多項金融資產(chǎn)及配套募資預(yù)案獲得上交所審核“通過”，尚需證監(jiān)會“同意”注冊后落實。

6月6日晚間，“湖北民營房企”福星股份曾披露其定增募資13.4億元獲得深交所審核通過，后續(xù)將按規(guī)定報證監(jiān)會履行注冊程序。該定增募資，擬投向福星的紅橋城K6住宅項目、紅橋城K15項目，以及補(bǔ)充流動資金。

福星股份主力地產(chǎn)平臺為福星惠譽(yù)，中國房企百強(qiáng)，去年底借證監(jiān)會“第三支箭”的政策東風(fēng)火速拋出前述定增預(yù)案。

今年3月，福星股份前述定增預(yù)案被深交所問詢，涉及“三道紅線”等財務(wù)指標(biāo)是否處于合理區(qū)間，是否有樓盤交付困難引發(fā)重大糾紛爭議等，最近一期銀行授信及債券評級情況，是否存在大額違約逾期及是否達(dá)成展期及重組等關(guān)鍵問題。

同樣是6月6日，央企中交地產(chǎn)公告其定增募資35億元獲得深交所審核通過，待將證監(jiān)會同意注冊后落實，此次募資擬投向“長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河”，以及補(bǔ)充流動資金。

從時間點看，中交地產(chǎn)2月下旬拋出前述定增預(yù)案，4月上旬被深交所問詢，問的問題類似福星股份，從財務(wù)風(fēng)險到經(jīng)營業(yè)績、盈利能力等，6月上旬即通過。

這說明，只要公司風(fēng)險可控，募資用途又合理合規(guī)，哪怕債務(wù)逾期但若有展期或重組方案，應(yīng)該說，在“第三支箭”政策東風(fēng)下，也是可以通過的。

比如華夏幸福、綠地等不少大型出險房企，都已涉及到大規(guī)模有息債務(wù)及商票逾期等情形，對其合理放開定增，優(yōu)化負(fù)債表乃至對行業(yè)的好處，顯而易見。

5月底，央企招商蛇口擬購買南油等資產(chǎn)及配套募資85億元預(yù)案獲得深交所審核通過，其中涉及投向10個項目所需資金43億元，補(bǔ)充流動資金及償債42億元，這被視為A股房企中首份獲交易所批準(zhǔn)的定增方案。

沒想到，進(jìn)入6月以來，除了地產(chǎn)央企及地方實力國企之外，地產(chǎn)民企定增也順利開閘，其信號意義非常重大。

近日，“渝系龍頭房企”金科股份對外宣布擬以定 增購買母公司金科控股下屬科易小貸持有重慶恒昇大業(yè)建筑科技集團(tuán)20%股權(quán)，以增厚凈資產(chǎn)，降低負(fù)債率，實現(xiàn)“地產(chǎn)開發(fā)+建筑科技”產(chǎn)業(yè)鏈縱深發(fā)展等。

從另一個角度看，金科股份此舉也是在出險及退市危機(jī)大背景下，一種積極自救的做法， 說 明出險房企只要是出于 積極 自救，都有很大機(jī)會獲得政策支持 。

看時間節(jié)點，6月的確是一個樓市亟需“大翻轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵節(jié)點。購房市場和房企融資端均需要一場實實在在的“利好”，以穩(wěn)定樓市信心。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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