2023年5月18日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開。

【資料圖】

截至目前，共有64家物業(yè)服務(wù)上市公司登陸資本市場(chǎng)。2022年以來(lái)，資本市場(chǎng)物業(yè)板塊整體表現(xiàn)欠佳，在地產(chǎn)下行、疫情管控等外部影響及自身高速擴(kuò)張引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)的綜合作用下，上市公司整體規(guī)模增速放緩，盈利水平下降，市場(chǎng)拓展競(jìng)爭(zhēng)加劇。在此背景下，優(yōu)秀上市公司持續(xù)挖掘行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，保持規(guī)模穩(wěn)步有效增長(zhǎng)，延伸服務(wù)邊界，引領(lǐng)行業(yè)駛?cè)敫哔|(zhì)發(fā)展新階段。

在2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究中，中指研究院針對(duì)公司規(guī)模、盈利能力、服務(wù)品質(zhì)、成長(zhǎng)潛力、財(cái)富創(chuàng)造能力等方面制定了研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)上市公司，探索不同市場(chǎng)環(huán)境下物業(yè)服務(wù)上市公司的價(jià)值增長(zhǎng)方式，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。

1、總市值探底回升約四成，市值TOP10企業(yè)總市值占比約75%，長(zhǎng)尾效應(yīng)凸顯

政策驅(qū)動(dòng)，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放是物業(yè)板塊整體市值回升關(guān)鍵。2022年11月地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，有利于民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的釋放和物業(yè)上市公司估值重塑。自2021年6月底以來(lái)，物業(yè)板塊整體估值一直處于波動(dòng)下行階段，2022年10月31日，達(dá)歷史最低點(diǎn)約2613.74億元，后在政策刺激下開啟反彈模式，截至2023年5月5日收盤，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值為3546.49億元，較底部回升36.35%，目前處于震蕩盤整期。

圖：2022年以來(lái)物業(yè)板塊總市值走勢(shì)

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華潤(rùn)萬(wàn)象生活以總市值804.23億元位列第一，萬(wàn)物云以374.28億元排名第二；板塊平均市值為55.41億元，超過(guò)均值的共計(jì)12家；超過(guò)100億元的共8家，市值合計(jì)達(dá)2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業(yè)市值合計(jì)2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化顯著。

2、板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優(yōu)質(zhì)企業(yè)及特色企業(yè)估值更高

業(yè)績(jī)是支撐估值的底層邏輯，高估值匹配高增長(zhǎng)。物業(yè)服務(wù)上市公司平均PE（TTM）最高時(shí)接近45倍，然而當(dāng)高增長(zhǎng)等條件被打破，高估值就難以為繼，PE在業(yè)績(jī)預(yù)期走弱的情況下震蕩下行，至今小幅反彈并企穩(wěn)。截至2023年5月5日，PE為14.54倍，較2022年初17.10倍降低17.01%。

截至2023年5月5日，中天服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、特發(fā)服務(wù)的市盈率分列前三，分別為51.26、37.01和33.00倍，排名前十的公司市盈率均值為29.74倍，其中A股上市公司4家，表明A股給予物業(yè)股更高的估值。

圖：物業(yè)服務(wù)上市公司市盈率TOP10

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3、IPO熱度有所下降，國(guó)資背景企業(yè)、特色賽道企業(yè)及規(guī)模較大企業(yè)仍有機(jī)會(huì)

IPO方面，2022年，物業(yè)管理行業(yè)新股發(fā)行數(shù)量為6家，均在香港主板，較2021年的14家顯著下降，IPO節(jié)奏明顯放緩；募集資金總額為74.4億港元，融資總量收縮至2018年水平。2023年至今，僅一家企業(yè)成功登陸港股資本市場(chǎng)，募集資金及上市企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步下降，IPO熱度減退。

圖：物業(yè)板塊歷年上市公司數(shù)量及募集金額

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另一方面，從公司第一次遞表到叩開資本市場(chǎng)大門平均用時(shí)來(lái)看，最近幾年的平均等待時(shí)間持續(xù)增長(zhǎng)，2023年新晉企業(yè)潤(rùn)華服務(wù)更是用時(shí)568天。部分企業(yè)在招股書過(guò)期后也并未繼續(xù)推進(jìn)上市進(jìn)程，當(dāng)下港股市場(chǎng)估值較低，部分有上市意向的物企仍在觀望，等待更好時(shí)機(jī)。

目前，有7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于上市進(jìn)程中，6家在沖刺港股，珠江股份正在進(jìn)行重組并于A股上市，目前尚未完成更名；7家企業(yè)中有3家為國(guó)資背景企業(yè)，還有一些國(guó)企已公布上市公告正在準(zhǔn)備過(guò)程中。未來(lái)，國(guó)資背景企業(yè)或?qū)⒊蔀樯鲜兄髁Α?/p>

1、管理規(guī)模：增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成為主流拓展方式，非住宅業(yè)態(tài)占比持續(xù)增長(zhǎng)

（1）管理面積同比增長(zhǎng)18.18%，TOP10占比首超六成

截至2022年底，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)18.18%，合約面積1.8億平方米，同比增長(zhǎng)12.50%，增速均較去年顯著下降。原因在于：第一，房地產(chǎn)行業(yè)下行，各類用地規(guī)劃建筑面積及全國(guó)商品房銷售面積下滑，導(dǎo)致項(xiàng)目供給減少；第二，收并購(gòu)減少，拓規(guī)模降速；第三，部分物業(yè)服務(wù)上市公司去化非盈利項(xiàng)目，退盤數(shù)量上升；第四，疫情導(dǎo)致外拓變得更加困難，影響了企業(yè)的市場(chǎng)化拓展進(jìn)程。

圖：2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積與合約面積及增速情況

注：2022年未發(fā)布年報(bào)以及未披露相關(guān)信息的上市公司未被納入

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規(guī)模TOP10企業(yè)合計(jì)管理面積41.53億平方米，占比為61.34%，頭部效應(yīng)明顯。其中，碧桂園服務(wù)管理面積9.57億平方米，位列第一，保利物業(yè)管理面積5.76億平方米，排名第二。

（2）市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成主流拓展方式，并購(gòu)更加理性

2022年，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)成為物業(yè)服務(wù)上市公司規(guī)模擴(kuò)張的主流方式，招投標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，既有關(guān)聯(lián)方支持減弱“被動(dòng)獨(dú)立”影響，也有物業(yè)企業(yè)主動(dòng)走獨(dú)立化發(fā)展道路長(zhǎng)遠(yuǎn)打算的考量。物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來(lái)自第三方的占比逐年提升，2022年達(dá)到53.89%，較去年提升2.37個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)新高。

圖：物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積來(lái)源情況

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并購(gòu)更加理性，國(guó)資背景企業(yè)成并購(gòu)主力軍，民營(yíng)企業(yè)與國(guó)資企業(yè)合作更加廣泛。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年，行業(yè)發(fā)生并購(gòu)交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收并購(gòu)熱度大減，收并購(gòu)雙方更加謹(jǐn)慎，意愿降低；并購(gòu)標(biāo)的PE均值約11.5倍，較2021年略降；國(guó)資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過(guò)半；將并購(gòu)案例以單筆并購(gòu)金額由大到小排序，國(guó)資背景企業(yè)占據(jù)前6席。

圖：2019-2022年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)交易情況（中指數(shù)據(jù)庫(kù)·物業(yè)版監(jiān)測(cè)）

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（3）積極布局多業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)占比持續(xù)增長(zhǎng)

2022年，上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比30.15%，雖然較去年增長(zhǎng)不明顯，但長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)未變。在新房交付下行，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)不明的大背景下，物業(yè)服務(wù)上市公司積極布局多業(yè)態(tài)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力。

圖：物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比

注：未披露管理面積業(yè)態(tài)劃分?jǐn)?shù)據(jù)的上市公司不包括在內(nèi)

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截至2022年底，卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)、雅生活服務(wù)的非住宅業(yè)態(tài)占比分別以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企業(yè)占比均值為51.39%，首次超過(guò)五成。目前來(lái)看，物業(yè)服務(wù)上市公司幾乎都有開展非住宅業(yè)務(wù)。商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等為較早布局的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，隨著后勤社會(huì)化的持續(xù)推進(jìn)，醫(yī)院、學(xué)校、公眾物業(yè)等也逐步成為物業(yè)服務(wù)上市公司重點(diǎn)發(fā)力的細(xì)分業(yè)態(tài)。

2、收入結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)服務(wù)收入占比由降轉(zhuǎn)增，中流砥柱作用凸顯，創(chuàng)新型服務(wù)存在不確定性

2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)46.44億元，較上年增長(zhǎng)19.38%，管理規(guī)模擴(kuò)張是營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的根基，規(guī)模增速放緩，營(yíng)收增長(zhǎng)降速明顯。碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入達(dá)413.68億元，排名第一，增速約43.42%。TOP10營(yíng)收均值為167.53億元，均值增速為25.36%，高于全部上市公司營(yíng)收均值增速，表現(xiàn)出較強(qiáng)的成長(zhǎng)能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

圖:2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)收均值及增速情況

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從收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入中流砥柱的作用更加凸顯。2022年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比為66.71%，較去年增加7.77個(gè)百分點(diǎn)，占比近四年來(lái)首次正增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)上市公司在存量項(xiàng)目持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)及儲(chǔ)備項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)化的支撐下，呈現(xiàn)出弱周期性和較強(qiáng)的韌性。增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)收入占比為33.29%，近幾年來(lái)首次轉(zhuǎn)降。

圖:2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)與創(chuàng)新型服務(wù)收入占比

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創(chuàng)新型服務(wù)種類多，業(yè)務(wù)開展存在不確定性，上市公司需結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行聚焦。在創(chuàng)新型服務(wù)中，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)等是收入較大的業(yè)務(wù)。將上市公司中所有已披露的相關(guān)數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)、城市服務(wù)總量保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧科技服務(wù)分化嚴(yán)重。

3、盈利能力：凈利潤(rùn)均值同比下降28.66%，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因

（1）毛利潤(rùn)均值略增，凈利潤(rùn)均值較去年大幅下降28.66%

2022年，上市公司毛利潤(rùn)均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤(rùn)均值3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個(gè)百分點(diǎn)。

圖:2019-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤(rùn)（率）和凈利潤(rùn)（率）情況

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（2）關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等為次因

地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)均值為15.31億元，同比增長(zhǎng)36.45%；部分上市公司披露了應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款，該指標(biāo)均值為1.73億元，同比大幅增長(zhǎng)63.21%。

隨著應(yīng)收賬款規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)顯著放緩，2022年物管公司計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備普遍增長(zhǎng)，部分公司針對(duì)關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收賬款計(jì)提了較大金額的減值，對(duì)業(yè)績(jī)形成較大沖擊。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司資產(chǎn)減值損失均值為2.69億元，較去年激增2.25億元，同比增長(zhǎng)511%。

圖：2022年物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)及增速情況

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疫情管控等因素增加了物業(yè)服務(wù)上市公司運(yùn)營(yíng)管理成本，利潤(rùn)被壓縮。2022年行政費(fèi)用均值為3.99億元，較去年增長(zhǎng)25.08%，銷售及分銷成本均值為0.62億元，較去年大增40.91%，側(cè)面反映出成本增長(zhǎng)率大于收入增長(zhǎng)率，利潤(rùn)被侵蝕。

圖：2021-2022年物業(yè)服務(wù)上市公司行政費(fèi)用及銷售費(fèi)用

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此外，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在激進(jìn)并購(gòu)現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，但整合效益不佳，出現(xiàn)商譽(yù)減值問(wèn)題，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤(rùn)空間，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)而利潤(rùn)不增甚至反降的結(jié)果。

1、基礎(chǔ)服務(wù)市場(chǎng)空間大、儲(chǔ)備充足，社區(qū)增值服務(wù)和創(chuàng)新型服務(wù)開啟更大空間

（1）基礎(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)空間大，儲(chǔ)備面積充足，非住宅成為重要拓展領(lǐng)域

基礎(chǔ)物業(yè)管理收入伴隨公司規(guī)模的擴(kuò)張而持續(xù)增長(zhǎng)，有潛力，有韌性。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，截至目前，全國(guó)商品房竣工面積、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場(chǎng)館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，預(yù)期未來(lái)將仍處于穩(wěn)定增長(zhǎng)階段。

圖:2020-2022年港股物業(yè)服務(wù)上市公司儲(chǔ)備面積情況

注：樣本為42家披露儲(chǔ)備面積的物業(yè)服務(wù)上市公司

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盤點(diǎn)披露儲(chǔ)備面積的42家上市公司數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上市公司儲(chǔ)備面積較為充足。2022年，42家上市公司的儲(chǔ)備面積均值約為6585萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.83%，增速較上一年（26.84%）下降22.01個(gè)百分點(diǎn)；“儲(chǔ)備/在管”約為49.03%，意味著儲(chǔ)備面積能支持當(dāng)前管理面積增長(zhǎng)一半，儲(chǔ)備充足。華發(fā)物業(yè)服務(wù)、綠城服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、中駿商管等“儲(chǔ)備/在管”均超80%，遠(yuǎn)超均值（49.03%），表明未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力足，潛力大。

圖:2022年部分物業(yè)服務(wù)上市公司“儲(chǔ)備/在管”情況

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但近三年“儲(chǔ)備/在管”呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，表明規(guī)模拓展難度增加。2022年，上市公司“儲(chǔ)備/在管”均值約為49.03%，且近三年呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，較2020年的65.85%下降16.82個(gè)百分點(diǎn)，表明項(xiàng)目拓展承壓，市場(chǎng)化拓展成為上市公司重要的規(guī)模擴(kuò)張手段，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，拓展難度加大，每個(gè)公司均面臨一定挑戰(zhàn)。

在市場(chǎng)化拓展中，非住宅領(lǐng)域成為各上市公司發(fā)力的重要方向。從招標(biāo)市場(chǎng)看，據(jù)中指數(shù)據(jù)·物業(yè)版招標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)管理行業(yè)第三方市場(chǎng)招標(biāo)信息共發(fā)布16萬(wàn)余條，以非住宅業(yè)態(tài)招標(biāo)信息為主，占比約87.6%，其中辦公物業(yè)占比最高約42.10%，其次是學(xué)校業(yè)態(tài)，占比18.50%，表明在市場(chǎng)化拓展中，非住宅項(xiàng)目標(biāo)的更豐富，成為當(dāng)前市場(chǎng)主流。

（2）社區(qū)增值服務(wù)階段性承壓，未來(lái)仍是重要業(yè)務(wù)板塊

社區(qū)增值服務(wù)是物業(yè)上市公司的重要板塊，幾乎每家企業(yè)都在大力發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)。相比于非業(yè)主增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)具備潛力大，需求大，業(yè)務(wù)延展性好等特點(diǎn)，且受地產(chǎn)影響相對(duì)較小，風(fēng)險(xiǎn)較低。近十幾年，社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)歷了“從無(wú)到有，從有到全，從全到優(yōu)”的探索，取得了良好成效。

圖：社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)圖

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雖然在2022年受疫情管控、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、地產(chǎn)下行等因素影響，社區(qū)增值服務(wù)增速放緩，部分上市公司甚至出現(xiàn)下降，但長(zhǎng)期看，社區(qū)增值服務(wù)仍然具備增長(zhǎng)潛力，市場(chǎng)空間廣闊。首先，政策對(duì)社區(qū)增值服務(wù)開展的支持力度并未減弱，物業(yè)公司近場(chǎng)優(yōu)勢(shì)仍在，業(yè)主及客戶的多元生活需求日益豐富。其次，拖累社區(qū)增值服務(wù)階段性承壓的原因主要都是外部原因，伴隨疫情管控放開，經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，地產(chǎn)相關(guān)交易逐步出清后，社區(qū)增值服務(wù)定能重回快速增長(zhǎng)的軌道，為上市公司貢獻(xiàn)更多的營(yíng)收和利潤(rùn)。

從當(dāng)前的營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)收入占比普遍較低，尤其頭部企業(yè)占比更低，可挖掘空間較大。我們選取部分有代表性的物業(yè)上市公司，發(fā)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)占比普遍位于5%-27%的區(qū)間內(nèi)，均值約為15.37%，社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)仍然較低。值得關(guān)注的是，像華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云等多家頭部企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)占比均低于15%，甚至低于10%。但頭部企業(yè)管理面積大，服務(wù)業(yè)主數(shù)量眾多，社區(qū)增值服務(wù)需求更多樣，需求量更大，意味著該板塊仍有較大可挖掘空間。

（3）創(chuàng)新型服務(wù)市場(chǎng)空間大，發(fā)展?jié)摿εc不確定性并存

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，上市公司的業(yè)務(wù)發(fā)展更為多元，近幾年來(lái)，以城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等為代表的創(chuàng)新型服務(wù)強(qiáng)勢(shì)崛起，為物業(yè)管理行業(yè)打開了更大的想象空間。

從市場(chǎng)空間看，城市服務(wù)已形成萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)，正成為上市公司競(jìng)相布局的業(yè)務(wù)方向。2022年，全國(guó)城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出達(dá)到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達(dá)到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場(chǎng)容量為9707.5億元。

IFM通過(guò)整合資源，滿足客戶日常所需，對(duì)工作場(chǎng)所進(jìn)行空間利用，對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)降耗，對(duì)環(huán)境進(jìn)行管理，將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開拓的新賽道。目前我國(guó)IFM服務(wù)市場(chǎng)需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計(jì)到2026年將增長(zhǎng)到約10699億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)14.07%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是聚焦商辦物業(yè)管理的上市公司特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、利潤(rùn)率高等特征，近幾年碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等以住宅為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在布局此賽道，逐步建立專門的業(yè)務(wù)板塊。從2022年數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等多家上市公司的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的毛利率均在35%以上，表現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力。

目前，創(chuàng)新型服務(wù)處于發(fā)展初期階段，占營(yíng)收比重不高，有較大發(fā)展空間。但由于創(chuàng)新型服務(wù)種類多，缺乏成熟的業(yè)務(wù)模式，因此存在一定不確定性，上市公司需審慎制定發(fā)展策略，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)選擇部分業(yè)務(wù)進(jìn)行發(fā)力。

2、上市公司獨(dú)立性增強(qiáng)、穩(wěn)健發(fā)展正當(dāng)時(shí)，行業(yè)基本面未變，板塊價(jià)值預(yù)期回歸

自2021年7月物業(yè)板塊市值達(dá)到頂峰后，進(jìn)入長(zhǎng)期波動(dòng)下行的調(diào)整階段，至2022年11月開始有所反彈并保持穩(wěn)定，至今距兩年來(lái)最低點(diǎn)2613億已反彈約40%，但與歷史表現(xiàn)比仍處于較低點(diǎn)位。物業(yè)板塊之所以出現(xiàn)這種長(zhǎng)周期的調(diào)整，主要原因來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的拖累以及外部宏觀環(huán)境的變化，部分原因來(lái)自于高速擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資者對(duì)物業(yè)板塊的預(yù)期發(fā)生變化，對(duì)物業(yè)上市公司成長(zhǎng)性出現(xiàn)隱憂。但伴隨關(guān)聯(lián)方逐步“出清”，企業(yè)獨(dú)立性增強(qiáng)等情況逐步改善，行業(yè)或?qū)㈤_啟新的發(fā)展周期。

圖：物業(yè)板塊價(jià)值回歸動(dòng)因

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（1）關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，獨(dú)立性顯著增強(qiáng)

上市公司關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，獨(dú)立性增強(qiáng)，行業(yè)聚焦核心業(yè)務(wù)、回歸本質(zhì)，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的直接動(dòng)因。2022年，物業(yè)服務(wù)上市公司非業(yè)主增值服務(wù)收入及毛利率出現(xiàn)普遍下降，部分企業(yè)降幅較大，表明非業(yè)主增值服務(wù)回歸理性，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清。

2022年，除國(guó)企及少數(shù)民營(yíng)企業(yè)外，絕大多數(shù)上市公司非業(yè)主增值服務(wù)收入出現(xiàn)顯著下滑，不少公司近乎腰斬。第一服務(wù)控股、佳兆業(yè)美好、榮萬(wàn)家、融創(chuàng)服務(wù)、時(shí)代鄰里、金科服務(wù)、宋都服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)等上市公司的非業(yè)主增值服務(wù)降幅均超過(guò)50%。

圖：2021-2022年部分上市公司非業(yè)主增值服務(wù)毛利率情況

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從非業(yè)主增值服務(wù)毛利率角度看，大多數(shù)受到關(guān)聯(lián)方負(fù)面影響的上市公司非業(yè)主增值服務(wù)毛利率水平亦出現(xiàn)顯著下降。2022年，融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)毛利率降幅高達(dá)29.4個(gè)百分點(diǎn)，宋都服務(wù)、金科服務(wù)、融信服務(wù)的降幅也均超20個(gè)百分點(diǎn)。

（2）理性回歸、穩(wěn)健發(fā)展，“重規(guī)模增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸爻掷m(xù)經(jīng)營(yíng)”

2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的腳步放緩，上市公司逐步改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸爻掷m(xù)經(jīng)營(yíng)”，由“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)為“高質(zhì)發(fā)展”，節(jié)奏更穩(wěn)健而可持續(xù)，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的預(yù)期動(dòng)因，有助于改變投資者對(duì)物業(yè)板塊的預(yù)期，提振投資信心。

圖：上市公司理性回歸、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)

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上市公司的理性回歸體現(xiàn)在多個(gè)方面。第一，并購(gòu)市場(chǎng)更審慎，不再盲目追求高速擴(kuò)規(guī)模，而是綜合評(píng)估標(biāo)的質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)，以及與自身的業(yè)務(wù)協(xié)同、投后管理等多方面。第二，社區(qū)增值服務(wù)趨于理性，不過(guò)度追求服務(wù)種類的多元，而是更注重服務(wù)品類的聚焦，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的挖掘等。第三，城市拓展回歸理性，聚焦重點(diǎn)城市和區(qū)域，提升城市密度，有利于資源整合并形成重點(diǎn)區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)。

（3）行業(yè)基本面好，商業(yè)模式未改變

從長(zhǎng)期來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價(jià)值回歸的根本動(dòng)因。從盈利能力看，根據(jù)上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)，收入均值46.44億元，毛利潤(rùn)均值11.57億元，毛利率和凈利率均值分別為24.91%和7.88%。盤點(diǎn)港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)上市公司2022年凈利率均值約7.88%，在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍然處于中上水平。

從行業(yè)屬性上看，物業(yè)板塊具備弱周期性、輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、成長(zhǎng)性好的特點(diǎn)，商業(yè)模式未改變。目前主要受到影響的業(yè)務(wù)是非業(yè)主增值服務(wù)，而此項(xiàng)業(yè)務(wù)并非物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)，不會(huì)動(dòng)搖物業(yè)管理行業(yè)的基本屬性，非業(yè)主增值服務(wù)收縮反而是行業(yè)去偽存真，風(fēng)險(xiǎn)出清必須經(jīng)歷的。從未來(lái)發(fā)展?jié)摿?/strong>，物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)空間大，業(yè)務(wù)延展性好，橫向縱向可以開拓的賽道多元，市場(chǎng)極具想象空間。

（4）IPO仍有機(jī)會(huì)，資本市場(chǎng)有望持續(xù)擴(kuò)容

資本市場(chǎng)有望持續(xù)擴(kuò)容，國(guó)資企業(yè)、專業(yè)賽道佼佼者、規(guī)模型企業(yè)或?qū)⒊蔀镮PO入場(chǎng)券的優(yōu)先獲得者。第一，國(guó)資背景物企信用好、資源足、穩(wěn)健性強(qiáng)，處于IPO戰(zhàn)略機(jī)遇期。國(guó)資企業(yè)合規(guī)性強(qiáng)，公司運(yùn)營(yíng)都遵循較為嚴(yán)格的審批制度，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，易于獲得業(yè)主信任。此外，國(guó)資背景物企在獲取諸如政府公建、城市服務(wù)等項(xiàng)目有著先天優(yōu)勢(shì)。

第二，物業(yè)管理行業(yè)可延伸的專業(yè)賽道眾多，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者仍是資本市場(chǎng)潛在的敲鐘人。第三，有一定規(guī)模的企業(yè)仍受投資者的關(guān)注，具備沖擊資本市場(chǎng)的實(shí)力，如龍湖智創(chuàng)生活。具備一定規(guī)模的企業(yè)，其在市場(chǎng)上有一定的公信力和影響力，治理結(jié)構(gòu)也更加完善，在資本市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)。

3、加強(qiáng)ESG建設(shè)，提升長(zhǎng)期投資價(jià)值

（1）ESG成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素，ESG評(píng)級(jí)重要性提升

ESG衡量了企業(yè)長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關(guān)鍵因素。ESG投資是指在傳統(tǒng)投資邏輯的基礎(chǔ)上增加環(huán)境、社會(huì)、公司治理等多因素，呼吁企業(yè)在謀求商業(yè)利益的同時(shí)兼顧社會(huì)責(zé)任。

ESG基金投資熱情較高，規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)ESG主題基金起步相對(duì)較晚，但發(fā)展迅速，ESG主題公募基金的規(guī)模已經(jīng)接近3000億元。不少基金公司在進(jìn)行投資決策時(shí)，將ESG因素融入投資流程中，并建立專門的ESG研究團(tuán)隊(duì)開展相關(guān)工作。2022年部分新發(fā)的ESG主題基金運(yùn)用了ESG篩選策略，來(lái)確定符合投資條件的公司。

可以發(fā)現(xiàn)，ESG投資策略常使用的策略有負(fù)面剔除和正面篩選，并需要結(jié)合ESG整體表現(xiàn)或ESG評(píng)級(jí)作為參考依據(jù)。因此不少物業(yè)上市公司越來(lái)越關(guān)注自己的ESG表現(xiàn)及ESG評(píng)價(jià)，以期得到投資者的關(guān)注和認(rèn)可。中指研究院、中信證券研究部、北京秩鼎公司聯(lián)合對(duì)物業(yè)管理行業(yè)ESG體系開展研究與測(cè)評(píng)，并于2022年12月發(fā)布《2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，旨在客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上市公司在環(huán)境、社會(huì)和公司治理方面的綜合表現(xiàn)，為社會(huì)各方提供參考和決策依據(jù)，同時(shí)激勵(lì)企業(yè)更加重視并積極履行ESG相關(guān)職責(zé)，推動(dòng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）ESG關(guān)乎企業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值，相關(guān)披露日趨嚴(yán)格

ESG是從三個(gè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā)來(lái)衡量和評(píng)價(jià)企業(yè)可持續(xù)投資價(jià)值的理念和評(píng)價(jià)體系，使企業(yè)在關(guān)注經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，充分考慮企業(yè)所處環(huán)境、社會(huì)及公司治理情況，降低企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

國(guó)際上對(duì)ESG的重視程度不斷提升，相關(guān)披露準(zhǔn)則和要求也越來(lái)越嚴(yán)格。2023年2月，國(guó)際可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)則理事會(huì)（ISSB）在蒙特利爾舉行會(huì)議，對(duì)其擬首批發(fā)布的國(guó)際可持續(xù)披露準(zhǔn)則—《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告可持續(xù)披露準(zhǔn)則第1號(hào)—可持續(xù)相關(guān)財(cái)務(wù)信息披露一般要求》（ISDS S1）和《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告可持續(xù)披露準(zhǔn)則第2號(hào)—?dú)夂蛳嚓P(guān)披露》（ISDS S2）的所有技術(shù)內(nèi)容做出了最終決議，預(yù)計(jì)于2023年6月正式發(fā)布，于2024年1月1日起正式生效。主要涉及的關(guān)鍵問(wèn)題及變化包括以下五個(gè)方面。第一，企業(yè)碳排放總量除了范圍1和范圍2以外，還要包括范圍3，不披露要解釋。第二，將企業(yè)范圍1和范圍2的碳排放統(tǒng)計(jì)和披露邊界拓展至聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合營(yíng)企業(yè)及未納入合并范圍的子公司或關(guān)聯(lián)公司。第三，將《溫室氣體核算體系》作為企業(yè)碳排放量的核算標(biāo)準(zhǔn)。第四，關(guān)于企業(yè)披露戰(zhàn)略與氣候變化之間彈性分析的要求，可以采用與情景分析等效的方法進(jìn)行替代。第五，對(duì)細(xì)分行業(yè)氣候信息披露指標(biāo)體系進(jìn)行了修改和完善。

聯(lián)交所對(duì)ESG信息披露的要求也有新的變化，2023年4月14日，聯(lián)交所發(fā)布了有關(guān)優(yōu)化ESG框架下的氣候披露咨詢問(wèn)卷，反映了聯(lián)交所緊跟ISSB氣候準(zhǔn)則動(dòng)向，及時(shí)提醒上市公司做好披露準(zhǔn)備。第一，新規(guī)名稱由《ESG報(bào)告指引》變?yōu)椤禘SG報(bào)告守則》，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)ESG報(bào)告披露的重視；第二，規(guī)定所有上市公司在其ESG報(bào)告中披露氣候相關(guān)信息，以及推出符合“國(guó)際可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)則理事會(huì)（ISSB）”氣候準(zhǔn)則的新氣候相關(guān)信息披露要求。第三，新增獨(dú)立的氣候信息披露要求部分，D部分（現(xiàn)行只有ABC三部分），并且由目前“不遵守就解釋”要求提升至“強(qiáng)制披露”。第四，考慮到上市公司的準(zhǔn)備情況及相關(guān)疑慮，計(jì)劃就部分披露實(shí)施過(guò)渡性規(guī)定。第五，計(jì)劃修訂后的《ESG報(bào)告守則》于2024年1月1日生效。

面對(duì)國(guó)際與聯(lián)交所對(duì)于ESG信息披露要求日趨嚴(yán)格，物業(yè)上市公司應(yīng)提高ESG重視程度，了解新規(guī)具體要求，組建專門團(tuán)隊(duì)收集必要信息以識(shí)別自身弱項(xiàng)，強(qiáng)化企業(yè)能力建設(shè)，制定切實(shí)可行的目標(biāo)和計(jì)劃，及早做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，采取相應(yīng)行動(dòng)。

（3）加強(qiáng)ESG建設(shè)，履行社會(huì)責(zé)任，提升長(zhǎng)期投資價(jià)值

基于當(dāng)前上市公司在ESG實(shí)踐方面的表現(xiàn)，結(jié)合相關(guān)披露準(zhǔn)則要求的變化，上市公司如何加強(qiáng)ESG建設(shè)，做好ESG信息披露，獲得投資者關(guān)注并提升長(zhǎng)期投資價(jià)值？

第一，提升ESG重視程度，完善ESG治理架構(gòu)。盡管目前絕大多數(shù)物業(yè)上市公司已經(jīng)建立了較為完善的ESG管治架構(gòu)，但仍有少部分公司缺乏完善的架構(gòu)和ESG建設(shè)機(jī)制，管理層對(duì)ESG的重視程度仍有待提升。即使那些建立了ESG組織架構(gòu)的上市公司，也需要在實(shí)踐中認(rèn)真考慮是否已按照該架構(gòu)有效執(zhí)行了ESG實(shí)踐相關(guān)工作，確保各項(xiàng)工作貫徹落地。

第二，及時(shí)捕捉ESG相關(guān)動(dòng)態(tài)，了解國(guó)際市場(chǎng)，港股市場(chǎng)及內(nèi)陸有關(guān)政策和披露準(zhǔn)則的動(dòng)向，隨時(shí)做好應(yīng)對(duì)。當(dāng)前，ESG的熱度持續(xù)提升，國(guó)內(nèi)外相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)都在緊鑼密鼓地制定或更新相關(guān)法規(guī)、準(zhǔn)則，推動(dòng)ESG快速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解相關(guān)變化和要求，做好提前準(zhǔn)備。

第三，注重環(huán)境相關(guān)議題，踐行綠色物業(yè)管理。從國(guó)際和聯(lián)交所的披露準(zhǔn)則的變化趨勢(shì)看，對(duì)于環(huán)境披露指標(biāo)的要求變化較大，披露難度大，是上市公司面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。物業(yè)管理雖然是服務(wù)業(yè)，幾乎沒有生產(chǎn)排放，但應(yīng)注重在日常管理中如何通過(guò)具體措施降低能耗和排放物，實(shí)現(xiàn)真正的綠色物業(yè)管理。

第四，健全供應(yīng)鏈管理，確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司肩負(fù)人民安全、健康、幸福的責(zé)任與使命，建立完善的供應(yīng)商管理、篩選、供應(yīng)商評(píng)價(jià)、采購(gòu)機(jī)制對(duì)確保服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主安全至關(guān)重要。尤其近幾年來(lái)，物業(yè)公司的增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)不斷豐富發(fā)展，供應(yīng)商種類越來(lái)越多，對(duì)供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的要求。

第五，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，與社會(huì)共生共贏。物業(yè)上市公司積極發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，投身到基層治理、穩(wěn)定就業(yè)、抗災(zāi)防疫、公益慈善、鄉(xiāng)村振興等重要的社會(huì)責(zé)任踐行領(lǐng)域，以實(shí)際行動(dòng)詮釋“服務(wù)、關(guān)愛與責(zé)任”的真諦。

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物業(yè)服務(wù)上市公司研究：

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/45617.html

2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/36840.html

中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54473.html

4.28政治局會(huì)議：樓市定調(diào)不變，寬松政策仍有空間

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2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54638.html

2023年一季度中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54295.html

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀

https://www.cih-index.com/report/detail/55158.html

五一假期樓市表現(xiàn)平淡，低基數(shù)下成交面積同比增長(zhǎng)超20%

https://www.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

https://www.cih-index.com/report/detail/53655.html

指數(shù)研究：

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54577.html

物業(yè)研究：

2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

中指研究院·中指云平臺(tái)（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

https://www.cih-index.com/

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