你敢信？！天河這輪土拍真拼了。

先看一下地塊的航拍視頻。

(資料圖片)

能不能猜出是哪里？

哦吼!我來(lái)宣布答案，這就是天河本次拿出的“王炸”,員村一橫路AT080523地塊。

為啥我要說(shuō)它是“王炸”地塊，換個(gè)角度看一眼它的真容就明白啦！

咱就說(shuō)，這塊地的位置咋樣？

要去珠江新城CBD是不是“嗖一下”就到了。

如此核心的位置都被掏出來(lái)，天河看來(lái)是想明白了，下定決心要扳回一局。

珠江新城東的強(qiáng)力補(bǔ)充

它是此次，乃至今年度天河拿出的地塊中，最近CBD的一塊。

近到我去看這個(gè)地塊都不用開車，踩著單車就可以。

地塊緊挨著在建13號(hào)線二期的白馬崗站，直線距離約兩百米，距離天河公園約1000米。

它處在黃埔大道和華南快速的交匯處，周邊就是暨南大學(xué)、天河公園、天河區(qū)府等中心地標(biāo)，配套也不用多說(shuō)，嗷嗷耐打。

一路之隔就是跑馬地花園，直面跑馬場(chǎng)地塊。

之前市場(chǎng)上也熱議過(guò)SKP或?qū)⒙涞伛R場(chǎng)，如果消息確定，可以斷定珠江新城東將再上一個(gè)臺(tái)階。

地塊的面積不大，總用地面積1.41公頃，建筑面積3.92萬(wàn)㎡，房企拿地的總價(jià)不會(huì)太高，所以，應(yīng)該會(huì)有不少房企來(lái)爭(zhēng)。

具有豪宅基因？

先找個(gè)一手房項(xiàng)目做個(gè)參照。

地塊最近的新盤是天麟府·瑧林，1號(hào)樓、2號(hào)樓已經(jīng)在2021年末時(shí)交房，目前在售113-172㎡的3/4房，價(jià)格大約1700-2580萬(wàn)/套，相當(dāng)于單價(jià)約15萬(wàn)/㎡，213㎡的戶型已經(jīng)售罄。

天麟府·瑧林項(xiàng)目效果圖

天麟府·瑧林的占地面積也不大，和本案地塊都是“袖珍盤”。 雖說(shuō)同屬于 “蚊地 ”，兩者還是有點(diǎn)區(qū)別。

天麟府·瑧林占地僅為約8800㎡，建筑面積6萬(wàn)㎡； 本案地塊占地有14100㎡，可 建筑面積3.92萬(wàn)㎡，所以它 設(shè)計(jì)優(yōu)化可能會(huì)更好些。

建面小了，也就是說(shuō)能賣的房子少了，因此，這塊地拿來(lái)做豪宅的可能性還不小。

雖說(shuō)有著天生的“豪宅基因”，它的不足也明顯，體量小，估計(jì)只能做個(gè)兩三棟樓，容積率可能不低，也沒(méi)有配建的學(xué)校。

珠江新城東被廣為詬病的一點(diǎn)是沒(méi)有大型商業(yè)綜合體，所以這也是上文為何要提一下對(duì)馬場(chǎng)地塊的期待，目前生活購(gòu)物都要依賴于其他小區(qū)的底商。

還有地塊臨近兩條主干路，噪音加倍，一部分臨街房源居住體驗(yàn)可能會(huì)受影響。

當(dāng)然，這些情況在絕對(duì)的“地段優(yōu)勢(shì)”面前，就顯得不那么重要了。

珠城東需要改善+豪宅

這一點(diǎn)上從二手房的表現(xiàn)的更明顯。

之前我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，天河各主要二手盤漲跌幅的數(shù)據(jù)。

珠江新城和“泛珠江新城”區(qū)域的價(jià)格依然堅(jiān)挺。

這里面漲幅最兇的還是珠江新城兩大扛鼎人，中?；ǔ菫澈捅＠恼Z(yǔ)，同戶型一年時(shí)間，漲幅約2萬(wàn)/㎡。

因此，可以號(hào)稱珠江新城東的這一片區(qū)域，也受熱度影響，業(yè)主心態(tài)很穩(wěn)，信心很足。

員村一橫路地塊的二手房也不例外。

我選取了地塊周邊部分比較有代表性的二手房項(xiàng)目，先從建面在110㎡以上偏改善產(chǎn)品的成交價(jià)格說(shuō)起。

剛做完上述的表格時(shí)，我就發(fā)現(xiàn)它特別有趣的一點(diǎn)， 按照建成時(shí)間排序， 年代越新， 價(jià)格越貴，大家也都知道，這一點(diǎn)也是地產(chǎn)常識(shí)。

但是一般情況下，都會(huì)受到房源朝向、小區(qū)環(huán)境、戶型等多種因素影響，略有差異。

市場(chǎng)這么齊刷刷的表現(xiàn)，我還是覺(jué)得這種巧合很有意思。

比如，蘭亭薈 苑 同戶型產(chǎn)品，南向中樓層 單位， 20 20年8月成交價(jià) 7.18萬(wàn)/㎡， 2021年11月時(shí)， 南向低樓層 單位 成交價(jià)飆到 9.68萬(wàn)/㎡，每平米上漲2.5萬(wàn)元，絲毫沒(méi)受 層高視野的 影響。

就連片區(qū)公認(rèn)“小短腿”跑的慢的跑馬地花園三期，也能跟上片區(qū)的漲幅，70㎡戶型為例，2019年成交價(jià)3.85萬(wàn)/㎡，2021年成交價(jià)4.55萬(wàn)/㎡，每平米也能上漲0.7萬(wàn)元。

可以說(shuō)，在絕對(duì)的地段壓制面前，這些細(xì)微的影響不足以 阻擋片區(qū) 價(jià)值的提升。

根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)成交價(jià)格的時(shí)間邏輯推斷，地塊未來(lái)打造產(chǎn)品賣到15萬(wàn)+/㎡，應(yīng)該不難。

還有一點(diǎn)，就是珠江新城的供貨量在逐漸減少，部分買家已經(jīng)外流到其他地方的一手房市場(chǎng)。

根據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月初時(shí)，珠江新城的掛牌二手房數(shù)量約為1900套，已經(jīng)跌破2000套，相比4月份時(shí)少了100套左右。

其中，相對(duì)宜居的15年以內(nèi)樓齡二手房源只有六百套左右。

也就是說(shuō)，珠江新城接近70%的二手房源，都有樓齡過(guò)久、戶型過(guò)時(shí)、居住舒適度不高的毛病。

而此時(shí)，珠江新城東推出新項(xiàng)目，是可以抓取相當(dāng)一部分置換買家的心。

所以，你覺(jué)得這個(gè)地塊推出的時(shí)機(jī)，“正當(dāng)時(shí)”嗎？

免責(zé)聲明:

本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。

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