坪山最大的問題已經不只是地鐵軌道鋪設放緩，而是即將來臨的供應潮。

很多人覺得光明和坪山并不能相比，實際上坪山和光明非常相似。

(資料圖片)

位于深圳遠郊，同樣對單一地鐵線依賴度極高，都是高新制造業集中地，前10年二手房小區供應不多，都是市區內名副其實的“睡城”并擁有大量的工業產業園區。

而最近，隨著2023年深圳年度建設用地出爐，坪山開始“光明化”。

因為未來區域內將會出現大量的限價新盤。

4月21日，深圳市規劃和自然資源局發布深圳市2023年度建設用地供應計劃。

其中重點有四個：

1、全市建設用地供應總量和去年計劃持平，都是1200公頃，其中居住用地330公頃（占比27.5%）。

2、商品房和公共住房用地供應總量相較2021年的363.3公頃、2022年的365公頃，略有減少，為330公頃，但比2019年293.2公頃要多。

3、商品住房用地供應主力集中在坪山、龍崗、寶安、龍華和光明。其中坪山供應最多，達到26公頃，且遠超前幾年水平。

2022年坪山商品住房用地供應計劃是15公頃，2021年是4公頃，2019年是4公頃。

4、市區幾乎沒有新地了，福田、羅湖、鹽田新供應商品住房用地為0，全都要依靠更新整備用地。

從近5年深圳年度建設用地供應計劃來看，2022年是深圳住宅用地供應高峰。

2019年—2021年，深圳商品住房用地新供應規模都保持在五十多公頃左右，2022年則達到116公頃，幾乎翻倍。但2023年則回落到100公頃。

肉眼可見深圳住宅用地供應速度開始慢下來。

用地供應計劃每年都會更新一版，為當年的深圳土拍提前預告。

看上去平平無奇，但實際每一年都有很多看頭。

每一版都決定了深圳未來三年新房的格局和走向。

對比過去5年深圳建設用地供應計劃，可以看到住宅用地供應主力，已經由光明、寶安轉移到了坪山。

這就意味著，隨著市區新供應的商品住房用地越來越少，坪山就會是未來3年深圳供應量最大的片區。

坪山將迎來一輪新的供應潮。

換句話說，前三年光明新房的巨量限價房供應，新房價格內卷的光景將會在坪山身上一一復現。

對坪山來說，“光明化”已經有所體現。

一方面價格已經卷得不成樣。

新供應的住宅，不僅便宜大碗，幾乎刷新坪山新房近3年來的最低價，甚至比東莞還低。

坪山石井一個距離惠州約2公里的新盤，426套住宅，均價約3.71萬/平，總價區間約229萬-1126萬/套，建面單價約2.88萬起，總價200萬起就能買約70平的3房。

而東莞的邊緣板塊鳳崗、長安的多高層住宅新房都已經賣 到了2.5萬-4萬/平。

（鳳崗片區）

（長安片區）

不僅起步價低，開發商還搞起買房送3年種地體驗活動。

另一方面，庫存加大，去化周期超過了25個月。

現在坪山的新房庫存已經達到5689套，去化周期達到27.9個月，是深圳11區之中，去化周期排行第三的區域，比深山合作區的去化周期還久。

說明庫存已經非常多。

不過，坪山和光明稍微還是有點不太一樣。

一是光明是投資客主打高地，二是坪山的價格天花板比光明更低。

光明這兩年因為海量供應，導致區域內集中了大量的次新。

價格的天花板壓在了5萬左右/平，大量4-5年內即將解禁的新房，會是大量投資客集中脫手的時間段。

而坪山的價格天花板是4萬不到，以自住為主，投資客幾乎很少，就算供應加大，也不太會有投資客集中甩盤的可能。

三是光明有大量的人才房，保障房壓制，比如長圳片區大量的長圳保障房，導致二手房賣不上價，而坪山區域的保障住房比例相對低一些。

四是高端制造業加成不比光明少。

這幾年，坪山在悄悄發力。

上百個產業園區，近千家生物醫藥企業，以BYD為龍頭的300余家新能源全覆蓋企業，以中芯國際（深圳）、昂納信息、金泰克、基本半導體、安為代表的120余家半導體與集成電路企業，要撐起區域內3萬+，甚至折后便宜到2字頭的價格，綽綽有余。

可以看到，兩個區域之間的明顯區別。

但這并不能對坪山太過樂觀。

到時候集中限售解禁，就算沒有人才房、保障房的供應沖擊，坪山勢必也會面臨大量次新房相互擠壓的局面。

新房之間相互擠壓，新房和次新房之間相互擠壓。

前10年，坪山的新盤不算多，后十年會是坪山二手房釋放的集中時點。

競品樓盤一多，就會賣不上價。

作為跑得比大市慢的區域，價格很難會有大幅的跳動，如果不漲或者漲得少就是虧。

加上買賣的稅費，中介費，摩擦成本非常高。

現在論投資，坪山基本沒有洼地。

2015年是坪山房價的分水嶺。

2015年后上車坪山新房的人，都沒有賺到錢，基本都處于站崗的狀態。

拉一下坪山過去十多年供應的新房便能直觀地感受出來。

2014年力高君御國際開盤均價約1.35萬/平，今年二手房成交單價去到4.2萬左右一平；

2015年京基御景印象四期開盤均價約1.5萬/平，今年二手房成交單價去到4萬左右一平；

2016年心海城開盤均價約3.3萬/平，今年二手房成交單價去到3萬左右一平；

2017年財富城開盤約4萬/平，今年二手房成交單價去到4.3萬左右一平。

現在回頭來看，買心海城、財富城不僅沒有賺錢，反而在這五六年中，還損失掉了利息。

心海城、財富城只是坪山2015年之后的縮影，在大市中，其他小區也不會有太大的差別。

所以坪山沒有了大市的背景支撐，很難會有大的漲幅。

作者 |醉酒大鯊魚

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