Q1

上海首輪土拍的特點(diǎn)？

相較去年土拍，今年首輪土拍主要有3個(gè)特點(diǎn)：1、土拍節(jié)奏調(diào)整，首輪供應(yīng)地塊數(shù)量減少。2、土拍熱度上升，參拍房企明顯增多。除4宗地塊底價(jià)成交外，其余成交地塊溢價(jià)率均超7%。參拍企業(yè)較多，最多33家房企搶一宗地，熱門(mén)地塊土拍耗時(shí)較長(zhǎng)，昨日參拍的西虹橋地塊歷時(shí)近8小時(shí)才成交。3、外來(lái)房企及民企拿地增加。除保利、招商等央企在上海大量拿地外，浙江國(guó)企和南通海門(mén)國(guó)企也紛紛進(jìn)駐上海，它們?cè)诒据喭僚闹芯月?lián)合體形勢(shì)成功拿下地塊。此外，龍湖、新天和等民企也加緊布局上海市場(chǎng)。

【資料圖】

Q2

拿地隊(duì)伍中殺出來(lái)一些黑馬房企，這些房企有什么共性？

近期一些具有實(shí)體企業(yè)背景的開(kāi)發(fā)商在全國(guó)一二線(xiàn)城市加緊布局，如江蘇亞倫、新希望、偉星、雅戈?duì)?，近兩年，在傳統(tǒng)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略收縮的時(shí)候，反而是這類(lèi)有母公司實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的企業(yè)在擴(kuò)張。

對(duì)于實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其主業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的實(shí)體企業(yè)，面臨繼續(xù)投資原有行業(yè)邊際收益遞減，甚至?xí)濆X(qián)的問(wèn)題，那么投資房地產(chǎn)也是種不錯(cuò)的投資渠道。比如亞倫，目前投資的城市多是一二線(xiàn)城市，從投資保值上來(lái)講確定性更高。未來(lái)的百?gòu)?qiáng)中有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的民企可能會(huì)頂替部分傳統(tǒng)民企的角色，但也由于這類(lèi)型企業(yè)的加入，行業(yè)的整體負(fù)債率可能會(huì)變的更低，行業(yè)更加穩(wěn)健。

Q3

一邊是一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火熱，一邊是售樓處訪(fǎng)問(wèn)量下降，這兩種現(xiàn)象如何理解？

這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該分開(kāi)來(lái)看，一方面是一二線(xiàn)城市并非每塊土地都熱，熱點(diǎn)地塊主要是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，一般這些區(qū)域的房子成交量也是比較好，來(lái)人來(lái)訪(fǎng)也比較多；核心地塊熱度升溫的背后是開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略布局回歸一二線(xiàn)城市，同時(shí)，取消集中供地后，每個(gè)城市每個(gè)批次供出來(lái)的土地?cái)?shù)量大幅下降，表現(xiàn)為“狼多肉少”，競(jìng)爭(zhēng)加劇；另一方面，來(lái)人來(lái)訪(fǎng)情況下降，主要集中在一二線(xiàn)城市的外圍、非核心區(qū)域，這些項(xiàng)目確實(shí)有一定去化壓力。一線(xiàn)城市核心區(qū)域的部分項(xiàng)目近期也存在來(lái)人來(lái)訪(fǎng)情況下降的跡象，主要是近兩個(gè)月大量新盤(pán)供應(yīng)上市，對(duì)購(gòu)房人群分流。

Q4

深圳擬取消二手房指導(dǎo)價(jià)，有啥影響？

該政策還未有官方正式確認(rèn)發(fā)布，據(jù)了解只是部分機(jī)構(gòu)收到電話(huà)通知，如果該調(diào)整屬實(shí)的話(huà)，意味著實(shí)行兩年的指導(dǎo)價(jià)政策退出市場(chǎng)。近兩年深圳二手房極低的成交量也直接反映了該政策的強(qiáng)力效應(yīng)。指導(dǎo)價(jià)取消后，直接給市場(chǎng)兩個(gè)預(yù)期：第一、二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期；第二、居民購(gòu)房加杠桿的預(yù)期。預(yù)計(jì)掛牌量和成交量會(huì)有上升，指導(dǎo)價(jià)基本在成交價(jià)的6-8折左右，取消這個(gè)政策，購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者的首付壓力也會(huì)明顯下降，刺激二手房市場(chǎng)升溫。深圳一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對(duì)于新房市場(chǎng)也有一定的提振作用。深圳作為全國(guó)樓市政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，樓市政策的不斷松動(dòng)，意味著全國(guó)層面新一輪救市潮或?qū)⒌絹?lái)。

Q5

上海閔行為什么那么火？

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，閔行區(qū)為上海原來(lái)的重工基地，房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期的購(gòu)買(mǎi)力支撐力相對(duì)較好。當(dāng)前閔行已經(jīng)從單一的以老閔行重工產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托虹橋的物流商務(wù)產(chǎn)業(yè)、依托于交大和華師大等高校的紫竹科創(chuàng)園、莘莊商務(wù)區(qū)以及閔行航天城等等。住房需求的總量充足且住房需求層次較為豐富。

從地理位置看，閔行區(qū)毗鄰徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，浦東新區(qū)，能夠較好地承接市區(qū)改善型需求的外溢住房需求，能夠多區(qū)域內(nèi)生性需求進(jìn)行有效補(bǔ)充。疊加2035上海規(guī)劃把閔行區(qū)歸入中心城區(qū)、莘莊及虹橋升格為城市副中心等利好，閔行區(qū)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期被重塑。

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