中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

“物管行業(yè)是‘長(zhǎng)坡薄雪’的行業(yè)，要持續(xù)讓‘雪球’滾下去，前提是踏踏實(shí)實(shí)做好每一天，贏得客戶的尊重，企業(yè)經(jīng)營(yíng)才會(huì)更有韌性。短期30%或更高的毛利率是不可持續(xù)的，反而會(huì)讓行業(yè)變得更加脆弱。”3月28日上午，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）召開2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在會(huì)上說(shuō)。

(相關(guān)資料圖)

前一晚，萬(wàn)物云發(fā)布了2022年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這也是萬(wàn)物云上市后首次公布年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301.06億元，同比增長(zhǎng)27%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)收入223.56億元，同比增長(zhǎng)34.3%，毛利率10.6%；科技業(yè)務(wù)（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長(zhǎng)28.5%，毛利率31.6%；經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流27.56億元，盈余保障倍數(shù)1.7倍。

在喜人的營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)背后，萬(wàn)物云不算高的毛利率也一直是外界最為關(guān)注的話題之一。

對(duì)此，朱保全多次表態(tài)稱，不追求過(guò)高的毛利率、恪守本業(yè)、注重口碑和現(xiàn)金流、追求合理的毛利率水平，保持“長(zhǎng)坡薄雪”，這是萬(wàn)物云的選擇。

業(yè)績(jī)會(huì)上，朱保全還談到對(duì)物管行業(yè)的反思，及在新的市場(chǎng)局面下萬(wàn)物云的發(fā)展方向。

三個(gè)反思

“2022年，對(duì)于物管行業(yè)而言是一個(gè)反思年。”朱保全表示，反思包括三個(gè)方面。

第一，對(duì)于與地產(chǎn)公司關(guān)系的反思。物管公司客戶來(lái)源是否相對(duì)豐富多元，不僅僅只是來(lái)自母公司或關(guān)聯(lián)公司。

第二，并購(gòu)的反思。“3~4年前，物管公司有這樣一個(gè)邏輯，大概45倍的市盈率可以用30倍去并購(gòu)，剩下15倍去‘割草’。于是，行業(yè)線下交易時(shí)的倍數(shù)都很高，大家都按100%商譽(yù)來(lái)計(jì)算。但5年前，A股經(jīng)歷了商譽(yù)突然減值，如果企業(yè)用100%記錄商譽(yù)的話，那商譽(yù)到底是什么？是企業(yè)人力資源的無(wú)形資產(chǎn)，是客戶資源的無(wú)形資產(chǎn)，是企業(yè)IP的無(wú)形資產(chǎn)，還是品牌的無(wú)形資產(chǎn)？這些無(wú)形資產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過(guò)程之中形成溢價(jià)所記錄的商譽(yù)，一定要符合一個(gè)基本邏輯，才能未來(lái)發(fā)揮價(jià)值。同步在記錄高價(jià)過(guò)程中，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)說(shuō)企業(yè)一定是變重了。一旦企業(yè)記錄了大量攤銷，那么對(duì)于當(dāng)期的利潤(rùn)業(yè)績(jī)也一定就會(huì)產(chǎn)生影響。”

第三，是對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)的反思。

朱保全坦言，當(dāng)社區(qū)增值服務(wù)做到100萬(wàn)元~3億元時(shí)，收入增速會(huì)非常快，且毛利很高。但當(dāng)超過(guò)這個(gè)數(shù)額到達(dá)3億~5億元后就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。物業(yè)公司是否以物業(yè)費(fèi)為通道的行業(yè)，賺100萬(wàn)元很容易，但要賺10億元就沒(méi)那么容易了。當(dāng)物業(yè)公司走向資本市場(chǎng)時(shí)，對(duì)于一些局部的故事或案例，是否能夠讓它成為一個(gè)商業(yè)模型是要去反思的。

“走出溫柔鄉(xiāng)”

在3月28日發(fā)表的致股東書中，朱保全同樣提及房地產(chǎn)行業(yè)變化對(duì)物管行業(yè)的影響。

他寫道：開發(fā)商，這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見(jiàn)肘，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是新開盤萎縮帶來(lái)的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯(cuò)的生意一下子也冷靜了起來(lái)，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過(guò)不菲的毛利。

“時(shí)代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時(shí)代的洗禮。”朱保全認(rèn)為，如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會(huì)躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的“溫柔鄉(xiāng)里”。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的局面，萬(wàn)物云在朱保全的帶領(lǐng)下選擇“走出溫柔鄉(xiāng)”。

在持續(xù)降低與母公司關(guān)聯(lián)交易比例的同時(shí)，萬(wàn)物云從2019年就開始為對(duì)沖業(yè)務(wù)來(lái)源單一的風(fēng)險(xiǎn)做出多元客戶布局，并通過(guò)旗下“萬(wàn)物梁行”，讓其成為互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造等領(lǐng)域頭部企業(yè)的戰(zhàn)略物業(yè)服務(wù)商。

記者注意到，2022年，萬(wàn)物云物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)中來(lái)自第三方的收入為人民幣64億元，占比達(dá)84.8%，并新增了16個(gè)世界及中國(guó)500強(qiáng)客戶、8個(gè)獨(dú)角獸客戶，其中包含新能源、半導(dǎo)體、航空航天等領(lǐng)域的頭部企業(yè)客戶。

提及多元客戶戰(zhàn)略，朱保全介紹，從萬(wàn)科一家為萬(wàn)科物業(yè)來(lái)做房地產(chǎn)開發(fā)之后的物業(yè)服務(wù)，而到今天來(lái)自非萬(wàn)科的第三方項(xiàng)目已達(dá)67.7%。另悉，與開發(fā)商相關(guān)的增值服務(wù)，比如說(shuō)前介、案場(chǎng)業(yè)務(wù)，目前占比只有9.7%，開發(fā)商業(yè)務(wù)對(duì)于萬(wàn)物云業(yè)務(wù)也會(huì)帶來(lái)影響，但是占比越來(lái)越低。

“蝶城模式”也是本次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中的高頻詞。

據(jù)悉，蝶城是萬(wàn)物云圍繞居民生活與資產(chǎn)服務(wù)需求，基于空間物聯(lián)技術(shù)及應(yīng)用，構(gòu)建的社區(qū)共享服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，在選址造城方面，2021年，萬(wàn)物云已具有459個(gè)蝶城，至2022年蝶城總數(shù)增長(zhǎng)到584個(gè)。2022年，萬(wàn)物云完成38個(gè)蝶城住宅服務(wù)流程改造。改造完成后的蝶城為住宅物業(yè)服務(wù)帶來(lái)3000萬(wàn)元的提效。

不過(guò)，朱寶全提及未來(lái)展望時(shí)表示，到現(xiàn)在很多人對(duì)蝶城模式還是將信將疑的狀態(tài)，它需要不斷地通過(guò)驗(yàn)證、相信的過(guò)程。如果說(shuō)2023年萬(wàn)物云繼續(xù)做蝶城，最少還要改造100個(gè)。

“相信2023年的效益改善會(huì)大于規(guī)模的增長(zhǎng)，2023年收入增長(zhǎng)和效益增長(zhǎng)相比，會(huì)有更多的蝶城進(jìn)入到提效改造過(guò)程，蝶城底盤已超過(guò)500個(gè)，必須要在2023年讓它產(chǎn)生效益，才能為未來(lái)做出更好的鋪墊。”他說(shuō)。

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