逆天能改命嗎？

【資料圖】

2019年12月，阿里巴巴北京總部正式開建，經(jīng)過(guò)魔幻的三年，即將在今年年底投入使用。

◎阿里總部效果圖

阿里巴巴北京總部計(jì)劃投資64億，屆時(shí)將有1.9萬(wàn)名員工正式搬入北京新總部大樓。

阿里員工的注入，對(duì)其所在區(qū)域的各項(xiàng)發(fā)展無(wú)疑是個(gè)福利。而阿里所在的區(qū)域便是中關(guān)村朝陽(yáng)園北擴(kuò)區(qū)，也就是朝陽(yáng)的來(lái)廣營(yíng)區(qū)域。

有了阿里總部加持，加上本身離望京和新北苑不遠(yuǎn)，這讓來(lái)廣營(yíng)區(qū)域的崔各莊奶西村，一躍成為香餑餑。

◎奶西村周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)

先規(guī)劃后開發(fā)的奶西村，去年5月把兩塊宅地賣給中建和首開，又在11月份將相鄰的第3塊宅地賣給金隅。

◎奶西村規(guī)劃

金隅也挺有意思，拿地之后案名還沒(méi)確定，反倒是戶型圖先一步流出。在中建宸園、首開金茂望京樾的“先發(fā)制人”下，金隅的企業(yè)背書、產(chǎn)品口碑方面都暫時(shí)無(wú)法超越前兩者的前提下，怎么突圍？

在“意外”拿地后，怎么做好項(xiàng)目，似乎成為金隅的頭等大事。

奶西今年有啥變化？

沒(méi)啥變化。

確切地說(shuō)，是沒(méi)啥太大的變化。因?yàn)槟涛鞔瀣F(xiàn)在仍在賣地建設(shè)初級(jí)階段，目前為止，區(qū)域內(nèi)只有3宗宅地確定歸屬，宸園和望京樾已經(jīng)在建設(shè)。

◎奶西村現(xiàn)狀

此外，在住建局公布的朝陽(yáng)區(qū)2023年擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，奶西村預(yù)計(jì)供應(yīng)1宗住宅用地、1宗商業(yè)金融用地、1宗環(huán)衛(wèi)設(shè)施用地。

◎圖源住建局網(wǎng)站

軌道交通方面，原本定于2022年開通的17號(hào)線北段（工人體育場(chǎng)-未來(lái)科學(xué)城北區(qū)站）的10站，由于涉及屬地政府一體化商業(yè)開發(fā)方案未穩(wěn)定及車站換乘方案調(diào)整等原因，并未在2022年開通。

◎地鐵17號(hào)線線路示意圖

不出意外的情況下，17號(hào)線北段今年能開通。

而對(duì)于奶西目前望京樾、宸園、金隅項(xiàng)目三巨頭來(lái)說(shuō)，清河營(yíng)站算是距離項(xiàng)目最近的。

◎金隅奶西地塊到各地鐵站距離

雖說(shuō)奶西看起來(lái)是三軌項(xiàng)目，但嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，距離哪個(gè)地鐵站都不近，步行去地鐵站的愿望都實(shí)現(xiàn)不了，甚至都不算地鐵盤。

但好在，項(xiàng)目距離望京、新北苑、阿里北京總部都不遠(yuǎn)，開車20分鐘之內(nèi)都能搞定。

105平做兩居，不走尋常路？

不成功便成仁。

金隅應(yīng)該沒(méi)想到，自己會(huì)因?yàn)槟涛黜?xiàng)目的一版未最終確定的戶型圖，上了一次熱搜。

而網(wǎng)傳的105平、135平、146平、163平的四張戶型圖，105平兩室兩廳兩衛(wèi)戶型C位出道。

◎網(wǎng)傳金隅105平兩居戶型圖

105平做兩居，可以稱得上奢侈。要知道，目前的北京市場(chǎng)89平都得做個(gè)3居，金隅能這么做難道僅僅是因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有套內(nèi)7090限制嗎？

別的項(xiàng)目不說(shuō)，咱們就和金隅在奶西的鄰居望京樾的產(chǎn)品戶型作個(gè)對(duì)比。

◎望京樾與金隅奶西戶型對(duì)比

先來(lái)說(shuō)說(shuō)金隅奶西105平兩居，相比于望京樾102平的3居，確實(shí)很有大兩居的改善品質(zhì)，客廳270度大邊廳是個(gè)亮點(diǎn)，餐廳西側(cè)也有窗戶。

但主臥的衛(wèi)生間沒(méi)有窗戶。

◎金隅105平兩居VS望京樾102平3居

還有一個(gè)“浪費(fèi)錢”的戶型，162平居然做成了3居？

我們來(lái)看下：

◎金隅奶西162平3居戶型

這個(gè)162平3居戶型，北向廚房屬實(shí)有點(diǎn)絕，按照南向客廳5.3米面寬的話，北向廚房的面寬能達(dá)到5.6米，南向兩間臥室都帶衛(wèi)生間，只是次臥一個(gè)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。

樓Sir認(rèn)為，這個(gè)162平大三居戶型，屬實(shí)在廚房部分浪費(fèi)太多面積了，參考望京、阿里客戶的工作習(xí)慣，這么大廚房他們又能用多少呢？難道就專門為保姆準(zhǔn)備？

當(dāng)然，在網(wǎng)傳的5張戶型圖中，還是有3張戶型比較正常。有個(gè)小瑕疵，146平4居戶型中，入戶門正對(duì)衛(wèi)生間，觀感較差。

◎金隅奶西135平3居、146平4居、162平4居戶型

同是8.5萬(wàn)／平，金隅能賣出去嗎？

市場(chǎng)已經(jīng)不是隨便搞搞就能賣出去的時(shí)候了。

咱們先來(lái)看看，早于金隅拿地入市的望京樾、宸園到目前的去化情況。

◎望京樾、宸園銷售情況

宸園拿證4個(gè)月，網(wǎng)簽95套，在只有272套的超級(jí)改善項(xiàng)目中，35%去化率算表現(xiàn)好的。

望京樾目前已經(jīng)入市5個(gè)月，網(wǎng)簽370套，去化率48.56%，成績(jī)還算可以。

但樓Sir可是記著項(xiàng)目剛開盤的時(shí)候，就說(shuō)自己大賣了51個(gè)億，可5個(gè)月過(guò)去了，成交總金額只有36.34億元。

還有就是宸園的網(wǎng)簽均價(jià)為8.84萬(wàn)／平，基本上和8.9萬(wàn)／平指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)。

而望京樾在指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)／平的前提下，只賣出8.1萬(wàn)／平的實(shí)際成交價(jià)。

再回到金隅奶西項(xiàng)目，地塊各項(xiàng)要求與望京樾項(xiàng)目基本一樣，樓面成交價(jià)較望京樾上漲2000/平，指導(dǎo)價(jià)都是8.5萬(wàn)／平。

◎金隅奶西項(xiàng)目效果圖

因此，客戶在買金隅奶西項(xiàng)目的時(shí)候，肯定也要考慮還有一半房源的望京樾。

但論品牌影響力的話，樓Sir認(rèn)為，金隅肯定贏不過(guò)金茂。

這樣，我們?cè)倏瓷厦嫣岬降慕鹩缃o奶西項(xiàng)目做的5個(gè)戶型產(chǎn)品，無(wú)腦中好像又發(fā)現(xiàn)了點(diǎn)心機(jī)，我們可以暫且理解為與望京樾和宸園做差異化，做極致改善比宸園價(jià)格便宜，比望京樾面積大。

這么想，似乎沒(méi)毛病。

但即使做了產(chǎn)品差異化，僅僅體現(xiàn)在做大戶型上，被市場(chǎng)接受的可能性還是小，隔壁望京樾都做得那么極致了，不一樣在降價(jià)賣，而且到目前已經(jīng)出現(xiàn)了后程乏力現(xiàn)象。

所以，樓Sir不認(rèn)為金隅僅憑大戶型而不降價(jià)，能賣得很好。至少要降到8萬(wàn)／平左右，在大面積段總價(jià)上有優(yōu)勢(shì)。

要不然，就做品質(zhì)高于望京樾的精裝超配，但本身樓面價(jià)就比望京樾高，做精裝超配無(wú)疑是在增加成本。

反正，金隅為了去化，必須犧牲些什么。

不過(guò)，有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，那就是金隅在奶西項(xiàng)目有3.5萬(wàn)平的現(xiàn)房銷售面積，期房銷售面積只有3.58萬(wàn)平，樓Sir粗算一下，金隅到時(shí)候只有200套左右的去化壓力，比宸園還少。

總之，樓Sir認(rèn)為，金隅奶西項(xiàng)目肯定賣不到8.5萬(wàn)／平的指導(dǎo)價(jià)。

最后，再多嘴一句，如果戶型圖是最終版本，105平兩居、162平3居是真的雞肋。

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