艷姐說(shuō)

(資料圖)

艷姐等待已久的2023年第一張榜單（以下未特別說(shuō)明的均指克而瑞統(tǒng)計(jì)的全口徑銷(xiāo)售金額榜）終于出爐了。

2022年的年度榜單，就已經(jīng)發(fā)生了很多變化，單是十強(qiáng)就非常精彩，再幫大家回顧一下:

保利首次在年度榜單上超越了萬(wàn)科，重回第二；四大央企形成以保利為首，華潤(rùn)、中海、招商緊密爭(zhēng)先后的新格局；建發(fā)首入前十；金地、綠城時(shí)隔多年重回前十……

但是在2022黑暗一年后，清零重啟的2023年開(kāi)局，又呈現(xiàn)出了很多新的局面，雖然不算太意外，但有些變化，比我們想象中的還要來(lái)得更快。

盡管才過(guò)去一個(gè)月，很多事情尚還不能過(guò)早下定論，但是在經(jīng)歷過(guò)2021年、2022年兩輪出清后，2023年的這張榜單，或許才更能讓我們撥開(kāi)迷霧見(jiàn)真章。

01

保利登頂行業(yè)老大

民企霸榜式問(wèn)鼎行業(yè)成為過(guò)去

早在去年年初開(kāi)始，艷姐就持續(xù)在關(guān)注一件事，也做過(guò)好幾次探討：

一直說(shuō)著要“進(jìn)三爭(zhēng)一”的保利，到底什么時(shí)候能夠登頂行業(yè)老大？

去年年度榜上，已經(jīng)里程碑式地出現(xiàn)了“碧保萬(wàn)”的排名；

而最新的1月榜單，則更為里程碑式地出現(xiàn)了“保萬(wàn)碧”的排名：

趕在2023年的第一個(gè)月，保利終于在規(guī)模榜單上實(shí)現(xiàn)反超，問(wèn)鼎行業(yè)。

雖然3家房企之間的數(shù)據(jù)差距并不大，隨便多賣(mài)一兩個(gè)樓盤(pán)就足以反超，但大家都知道，在一開(kāi)始就領(lǐng)跑且有耐力的人，后續(xù)想再超越其實(shí)相當(dāng)難。

而按保利如今的攻勢(shì)，加上頭部央企的號(hào)召力，即便之后會(huì)偶然從榜首掉落，但幾乎不難窺見(jiàn)：

2023年的年度王者，大概率就是保利沒(méi)跑了……

畢竟，2022年度新增貨值、拿地金額、新增土地建面三冠王，保利也不是白拿的。

當(dāng)然有一點(diǎn)需要注意的是，目前看來(lái)，頭部陣營(yíng)之間的分化界限其實(shí)已經(jīng)在慢慢模糊了，所以，雖然終究會(huì)誕生出一位王者，但是大概率很難一家獨(dú)大。

不過(guò)無(wú)論如何，保利這次拿下第一也在真正意義上預(yù)示著：

行業(yè)維持了多年的“民企問(wèn)鼎”形勢(shì)，已徹底被顛覆，央企巨頭們已經(jīng)勢(shì)不可擋地快速占領(lǐng)了行業(yè)第一梯度。

緊隨“保萬(wàn)碧”之后的中海、華潤(rùn)、招商三大央企也正如艷姐此前所言：

中海持續(xù)了很久的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)在逐漸消失，三家央企的內(nèi)部排名隨時(shí)都會(huì)發(fā)生變化。

這不？1月，招商也歷史性地超越了中海。

雖然從1月的表現(xiàn)來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)，這三家央企沖到前三的可能性還不算太大，但是如今沖在最前頭的華潤(rùn)置地最近召開(kāi)了一場(chǎng)誓師大會(huì)，說(shuō)得慷慨激昂、勝券在握：

大有再往前沖一沖的架勢(shì)，看來(lái)如今的行業(yè)老四大概率依舊不能滿足華潤(rùn)的胃口。

02

華發(fā)、濱江首入十強(qiáng)

TOP10久違再現(xiàn)“新”民企

華潤(rùn)高喊著要“坐不住”、“慢不得”、“等不起”，除了透露出想要進(jìn)一步向前的沖勁，還有些微的緊迫感。

這種緊迫是從何而來(lái)的呢？不妨看看最新的十強(qiáng)榜單中出現(xiàn)的兩張新面孔：

華發(fā)和濱江。

在艷姐原本的預(yù)想中，三大央企緊密排列的陣營(yíng)應(yīng)該暫時(shí)很難被打破，但直到1月的榜單出爐，才發(fā)現(xiàn)變化真的永遠(yuǎn)比計(jì)劃多。

去年建發(fā)趕在年末一舉沖入了前十，今年開(kāi)年，華發(fā)和濱江就來(lái)湊熱鬧了，并且沖得比建發(fā)還要更為迅猛，直接頂替了好不容易重回前十的金地和綠城，甚至：

1月的業(yè)績(jī)情況和排在第6的中海已經(jīng)相當(dāng)接近了。

如果這樣的情況繼續(xù)保持，很有可能會(huì)徹底顛覆目前“保萬(wàn)碧”、“華招中”領(lǐng)先的格局，還想進(jìn)一步往上沖一沖的華潤(rùn)自然也很難坐得住。

如果結(jié)合建發(fā)一起來(lái)看，這三家前十強(qiáng)中比較新鮮的面孔，其實(shí)都有一定的共同點(diǎn)：

都是以地方性房企之姿，在全國(guó)性的榜單上沖到了第一梯隊(duì)。

而這三家同樣也是目前的十強(qiáng)之中，業(yè)績(jī)同比增幅最多的。

華發(fā)和建發(fā)兩家，同為地方國(guó)企，分別在珠海和廈門(mén)獨(dú)占鰲頭，近幾年在全國(guó)性市場(chǎng)上越來(lái)越猛，尤其是艷姐所在的上海，去年幾乎被這兩家房企刷屏了：

拿地權(quán)益金額一個(gè)第一，一個(gè)第五，皆在土地市場(chǎng)上豪擲了上百億。

去年在上海的全年銷(xiāo)售額也都突破了200億，雙方還共同推出了不少項(xiàng)目，在上海這片經(jīng)久不衰的掘金地上合作共贏。

這里得再重點(diǎn)說(shuō)一說(shuō)華發(fā)，去年上半年時(shí)，這家珠海國(guó)企已經(jīng)有近六成的合同銷(xiāo)售額都是在華東完成的了，而華東市場(chǎng)的表現(xiàn)，則是去年公認(rèn)最好的。

不難發(fā)現(xiàn)，這兩家國(guó)企之所以能夠一路披荊斬棘，從諸多國(guó)央企中脫穎而出，不僅源于深厚的資金實(shí)力，也跟其及時(shí)的戰(zhàn)略布局調(diào)整有關(guān)，踩對(duì)了節(jié)點(diǎn)自然也就能逆勢(shì)上行。

不過(guò)比兩家國(guó)企更值得關(guān)注的是作為純民企的濱江，說(shuō)實(shí)話，雖然濱江是公認(rèn)活得最好的民企之一，但是能這么快就一舉沖進(jìn)前十還是頗為出乎預(yù)料的。

甚至很多人可能都早已默認(rèn)了：

至少在短時(shí)間內(nèi)，十強(qiáng)中純民企應(yīng)該是“只出不進(jìn)”了。

只是萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，這個(gè)想法在2023年開(kāi)局就被顛覆了。

即便濱江早就距離十強(qiáng)相當(dāng)近了，但是一眾更為穩(wěn)健的國(guó)央企環(huán)繞下，反超進(jìn)入10強(qiáng)，還壓過(guò)了龍湖，就有點(diǎn)逆天了……

更不用說(shuō)再次掉出10強(qiáng)的金地和綠城，也都是有國(guó)資背景的。

很多人都感嘆濱江好運(yùn)，雖然賭博般地將雞蛋放在了一個(gè)籃子里，卻選中了無(wú)比堅(jiān)挺的杭州市場(chǎng)，但是敢于堅(jiān)定地選擇這一座城市，抵御來(lái)自外部?jī)?yōu)質(zhì)市場(chǎng)的諸多誘惑，同樣也是需要很大的勇氣和戰(zhàn)略研判的。

去年濱江同樣是拿地的王者之一，領(lǐng)跑一眾民企，雖然2023才走過(guò)一個(gè)月，但是這位“杭州一哥”大概率會(huì)持續(xù)保持在前列。

03

百?gòu)?qiáng)規(guī)模再次大幅下跌，

變化溫和卻殘酷

聊完第一梯隊(duì)的十強(qiáng)房企，我們?cè)賮?lái)看看百?gòu)?qiáng)。

事實(shí)上艷姐整理下來(lái)發(fā)現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企的成員變化并不如想象中來(lái)得大，從這張榜單中消失的房企共有12家，包括前兩天剛剛正式違約、還預(yù)虧190-250億的榮盛。

但不難發(fā)現(xiàn)，除了已經(jīng)暴雷的祥生和榮盛，其他房地產(chǎn)其實(shí)基本都是規(guī)模一直在百?gòu)?qiáng)左右徘徊的國(guó)企或是港資、穩(wěn)健小民企。

這些房企1月沒(méi)有入榜很大可能上是因?yàn)橥票P(pán)節(jié)奏問(wèn)題，之后幾個(gè)月還會(huì)有非常大的可能在百?gòu)?qiáng)之內(nèi)見(jiàn)到這些名字，尤其像香港置地和瑞安兩家港資，在上海就有非常優(yōu)質(zhì)豐厚的土儲(chǔ)，隨意清掉一些項(xiàng)目就能很快回歸。

但是同樣看去年1月，被清洗出百?gòu)?qiáng)的大多都是大家比較熟知的、遭遇了較大困境甚至早就暴雷的房企，比如：

佳兆業(yè)、新力、花樣年、佳源、當(dāng)代置業(yè)、景瑞、銀城國(guó)際……

所以這就映射出了一個(gè)頗有些出乎意料的事實(shí)：

在經(jīng)歷了一年的至暗時(shí)刻后，目前百?gòu)?qiáng)的洗牌其實(shí)都還并不算太劇烈，甚至對(duì)比一年前也已經(jīng)要溫和很多了。

艷姐觀察1月的榜單發(fā)現(xiàn)，還有些至少是跪倒?fàn)顟B(tài)的房企打了個(gè)回馬槍的。

比如去年同一時(shí)間未在百?gòu)?qiáng)之列的佳兆業(yè)，去年全年72名，1月升到了65名；云南王俊發(fā)暴雷后，被擠出了去年年榜的百?gòu)?qiáng)，這個(gè)1月又回歸了，直升了49名。

再比如恒大、融創(chuàng)、旭輝、世茂、金科、陽(yáng)光城、龍光、時(shí)代中國(guó)等這些都已經(jīng)公開(kāi)暴雷違約或是至少已經(jīng)公認(rèn)處于較大的流動(dòng)性危機(jī)中的房企們……不管是去年全年還是今年1月，都仍舊處在榜單中。

雖然對(duì)比他們巔峰時(shí)期的銷(xiāo)售和排名情況要差了十萬(wàn)八千里，但卻說(shuō)明，這些家底相對(duì)豐厚的房企，其實(shí)還是在一點(diǎn)點(diǎn)推進(jìn)銷(xiāo)售的，這也在一定程度上能映射出，去年的一些救市政策還是有一定效用的。

但是這種“溫和變動(dòng)”的表現(xiàn)背后真正的現(xiàn)實(shí)卻相當(dāng)殘酷。

因?yàn)橹詴?huì)出現(xiàn)這樣的情況，更深層次的原因在于兩點(diǎn)：

一方面，以前的行業(yè)集中度太高了。即便一大批前排的房企跪倒了，真正能實(shí)現(xiàn)后來(lái)居上填補(bǔ)空缺的房企也相當(dāng)少——所以這些企業(yè)的倒下給行業(yè)帶來(lái)的創(chuàng)傷其實(shí)相當(dāng)之重。

另一方面，如今的市場(chǎng)實(shí)在是太差了。去年那么差的情況，1月的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻還有10.4億元，但今年已經(jīng)進(jìn)一步下降到5.3億元了，大幅下滑49%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，這個(gè)1月的單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比下滑幅度超32%，環(huán)比降幅更是接近50%……即便算上春節(jié)月的因素和去年2月相比，規(guī)模降幅也達(dá)到了11.8%。

所以其實(shí)目前的市場(chǎng)情況依舊相當(dāng)糟糕，我們可以再更直觀感受一下：

上述那些房企1月的全口徑銷(xiāo)售額是這樣的，就算加起來(lái)，合計(jì)也僅有414.5億元。

這是個(gè)什么概念呢？在恒大尚未暴雷的2021年1月，它自個(gè)兒就能賣(mài)出602.7億元……

背后核心還是在于很多從業(yè)者都在擔(dān)憂的那件事：

市場(chǎng)需求端的信心似乎遲遲得不到提振，大量購(gòu)買(mǎi)力從樓市消失后一直未見(jiàn)回歸。

所以不管是否出險(xiǎn)，所有的房企在銷(xiāo)售端都承壓嚴(yán)重。

結(jié)語(yǔ)：

2023年方才走過(guò)1個(gè)月，更多的變化必然還在路上。

一些不好的變化或許很快就會(huì)消失；而一些好的變化，或許也馬上就能到來(lái)。

主編：張艷

責(zé)編：Nanako

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