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2022年的歲末，中國的房地產圈格外寒冷。

(資料圖)

12月12日，就在恒大老板許家印被傳“跳樓”后不久，現年69歲的富力地產創始人張力因被指控涉嫌行賄美方官員，在英國倫敦被捕。

具體原因是美國有關部門指控張力通過送回扣行為，拿下幾份在加利福利亞州的商務合同。

根據外媒報道，在向當地法院支付了1500萬英鎊的保釋金后，張力已被監視居住，同時正面臨被英國引渡到美國的法律程序。

案發后，富力地產立即撇清與此案關系，稱其是張力的個人項目，并且解釋美國項目本身沒有問題，當事人來中國出差，張老板只是盡地主之誼，根本不是行賄。

可“行賄美國官員”“天價保釋金”“引渡美國受審”……這些敏感詞匯還是讓許多人感慨。

令人惋惜的不只是創始人被捕，而是富力地產從一家千億房企已變成欠下數千億債務的“負”力地產。

2020年，富力地產年報數據顯示，富力扣除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為78.61%、176.66%、0.48，央行和住建部等部門規定這三個指數分別不得大于70%、不得大于100%、不得小于1。

一句話，不該踩的“三條紅線”，富力地產全部踩上。

截至2022年中，富力地產總資產3826億元，總負債3065億元，凈資產761億元，資產負債率超過80%……

怪不得富力旗下多個樓盤出現問題，如山西太原富力城八號園東園，交房兩年都未接入國家電網和天然氣，頻繁停電導致停水、電梯停運，業主進入富力中心交涉時工作人員百般推諉、鬧劇頻出……

要知道，富力可曾是地產圈有名的“華南五虎”之首，恒大、碧桂園都曾是它的“小弟”，富力地產的李思廉還曾在談判中讓王健林氣得摔了杯子。

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2017年7月19日，萬達和融創在北京萬達索菲特酒店召開發布會，現場引來了許多媒體。

原本只是萬達和融創之間的交易，忽然多出個富力地產。

現場記者正在好奇，主持人匆匆宣布原定5點的發布會將推遲到下午6點開始。

戲劇性的場面出現了：現場展板主體從最初融創、萬達、富力三家，緊接著換成融創、萬達兩家，最終又換回融創、萬達、富力三家。

罕見的臨時換展板，揭示了幕后必定發生了不同尋常的事情。

很快有人繪聲繪色地表示，親耳聽見王健林在緊閉的VIP包廂內大罵：“這當口了還在壓價，全世界面前出我們的丑！”

據說，話音剛落，就聽見現場摔碎玻璃杯的聲音。

下午6點半左右，延誤了一個多小時的發布會終于開始。

富力地產最終以199億元，近乎6折價錢打包收購了萬達商業地產旗下77家酒店資產。

同年，富力地產純利潤達到214億，同比猛漲204%，其中131億是收購萬達酒店帶來的投資溢利。

一年后，富力地產實現銷售1311億元，穩穩跨入千億房企行列，還在同年舉辦的博鰲房地產論壇上獲得了“中國年度影響力地產企業”稱號。

可惜對富力地產來說，這一切只是曇花一現。

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富力地產的總部大樓掛著一幅字：富而思進，力拔山河。

這幅字一語雙關，不僅嵌入了公司名字，還融入兩位創始人的名字：李思廉和張力。

1992年，在香港做證券交易的李思廉來到廣州做起出口貿易。

因為目睹諸多香港大佬靠房產發家，李思廉對房地產生意心心念念。

雖說自己這些年賺了兩千多萬港幣，可這點錢想在香港房地產砸出點動靜，純屬癡心妄想。

于是，李思廉想到了在廣州做生意時結識的“下海干部”張力。

張力學歷不高，年輕時當工人，后來擔任廣州市二輕局團委書記、廣州市白云區鄉鎮企業管理局生產科科長等職。

這些職位不高，可積累的人脈卻十分可觀。

張力曾勸說李思廉將錢投到內地房地產市場，提出：“你出錢，我出力，這筆錢足夠撬動一個房產項目。”

于是，一個有心無錢，一個有錢也有心，隨即一拍即合，共同創立富力地產，闖進廣州的房地產市場。

富力成立后，張力也確實“給力”，不僅負責富力的土地購置、工程開發和成本控制，還積極貢獻昔日的資源。

富力起家是靠廣州舊改工程，首個項目是由舊城區和舊工廠改造而來的富力新居，開盤就大賣，張力早年的人脈自然起了關鍵性作用。

這之后的富力幾乎是迎著廣州舊城改造不斷崛起，廣州著名的獵德村、楊箕村、茅崗村舊改，主導者便是富力，江湖人稱“廣州每一根煙囪倒下，背后都有富力一份功勞”。

2000年，富力通過各類舊改項目賺得盆滿缽滿，企業資產已經達到20個億，是廣州房地產界無可爭議的第一名。

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2003年，富力地產經過與SOHO的潘石屹一番明爭暗斗，最終以32億元拿下北京東三環廣渠門附近占地面積達41萬平方米的一塊地，蓋起了北京富力城。

這個建筑面積達150萬平米的旗艦項目雖說遭遇了非典等不利因素，可同年銷售就達到8億，第二年銷售更是達到31億，幾乎與富力地產在整個廣州的業績持平。

2004年，由于國家進行宏觀調控，國內房企受到波及，紛紛叫苦不迭。

那年的博鰲房地產論壇上，沿襲“拆舊建新”策略的富力地產，首次成為中國房地產企業綜合實力第一名。

首創老總劉曉光問參會的李思廉：“宏觀調控最讓你難受的是什么？”

李思廉搖搖頭說：“我們沒什么難受的。”

他又認真地想了下：“真沒什么難受的。”

2007年，富力地產以161億元銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首。

此時，富力已經在廣州站穩了腳跟，相繼在天津、成都、重慶等地拿下大量商業地塊。

遺憾的是，富力擴張速度快是快，可自身并沒像其他房企那樣真正玩轉商業地產和配套物業，資金鏈始終是在“走鋼絲”。

2008年，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，資金出現嚴重問題，眼瞅著就要崩盤。

幸虧當時全球遭遇金融危機，政府推出4萬億救市，房地產市場借此回暖，富力地產勉強逃過一劫。

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2013年，富力忽然改變策略，不再碰舊城改造，說“水太深”，改去各大城市買“爛尾樓”自己開發。

背后原因也很簡單，富力曾經的合作伙伴合景泰富，深度牽涉廣州巨貪——曹鑒燎案件之中。

曹鑒燎曾任廣州市天河區沙河鎮委書記、天河區區長、區委書記、增城市委書記、廣州市副市長等職，因貪腐被抓，被曝通過將集體自留土地賤價賣給開發商，從中收取好處，其中就涉及合景泰富。

雖然此案最終并未牽扯到富力，可張力和李思廉都心有余悸，舊城改造項目涉及方方面面，想當個“干凈人”，不太容易。

畢竟，之前廣州舊城改造中，富力很多項目都是通過非公開方式低價拿地。

與此同時，富力又在武漢的舊改項目上敗給上海復地，富力兩位老總就此決定：不再碰外地舊改項目，咱關系沒那么硬。

這時的富力又遭遇新一輪調控，張力和李思廉討論半天，決定不再硬碰硬拿高價地，也不去碰地王，拿地的平均溢價率不超過30%。

舊改不碰，拿地又很糾結，富力當時除了在上海早前拿的三塊地，果真就沒敢再碰一線城市的地。

2015年，隨著國家宏觀調控放松，一線城市房地產市場火熱，富力地產與這波高漲的行情擦身而過。

在連續遭遇了隨后幾年一冷一熱的房產調控后，富力地產幾乎完美錯過了所有轉型的機會。

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此時，當富力還在繼續“保守中向穩”時，曾經的“小弟”恒大和碧桂園卻嫻熟地在一線城市玩高周轉，不斷高拋低吸，雙雙躍升而出。

2016年，富力地產的年銷售額為651億，恒大、碧桂園卻紛紛突破了3000億規模。

此一時彼一時，富力地產風光不再，從一線房產掉隊之后只能眼看別人跑馬圈地，高奏凱歌。

更可氣的是，當時的廣州足球隊其實有兩支，分別是恒大隊和富力隊。

原本富力隊與恒大交手的戰績不分伯仲，可在許家印一番真金白銀砸下，恒大隊數次把富力隊踢得“鼻青臉腫”，連贏數場。

眼見足球也不行，住宅項目也不景氣，張力和李思廉開始專注在商業地產板塊，項目的高利潤和高溢價也確實讓他們感到驚喜。

2016年，在商業地產板塊，融創營收僅為353.4億，凈利潤為24億；富力卻實現營收537億，凈利潤高達68億。

因此，當聽說只有融創準備接盤萬達手上的酒店等資產時，張力和李思廉動心了。

實際上，富力地產內部在討論要不要接手萬達酒店項目時，很多人并不看好，認為商業和酒店這些高杠桿、高負債的持有型物業會拖垮富力，就連拿地成本也正造成富力的巨大負債率。

富力財報顯示，2017年上半年拿地支出高達200億元，已超過2016年140億元拿地金額。

而且，富力總負債實際已高達1230億元，凈權益負債率為175%，遠高于核心開發商78%的平均水平，岌岌可危。

不過，張力和李思廉顯然并不在意眼前的危機。

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他們覺得萬達拍賣的價格很實惠，而且王健林是迫不得已“甩賣”，關鍵時刻還能再“砍一刀”。

正因如此，李思廉才能揣著近200億現金去和萬達談收購時，出其不意狠狠殺了王健林的價，以6折接盤萬達七十多個酒店，使得富力在財報上錄得了130億的收購盈利。

富力也很開心，花199億買下77家萬達的酒店，算下來平均成本2.6億，相當于自己蓋酒店成本的一半還不到，怎么說都劃算。

站在這個角度上來說，富力買下萬達77家酒店確實看上去很劃算。

只是酒店經營十分消耗資金，回報率得看長期，短期內基本都是賠本買賣。

事實也是如此，業內券商提出富力收購的77家酒店除去未開業的2家，2016年僅實現利潤8.74億元，全部開業后凈利潤不會超過10億元，給予目標估值約10倍PE，則該酒店資產包的合理價格應約為100億元，比富力支付給萬達的價格還少了99億元。

甚至，當富力完成收購萬達酒店交易之后，國際信貸評級機構惠譽當即宣布，將富力信貸評級列入“負面觀察”名單。

穆迪則將富力地產的評級展望由“穩定”下調至“負面”，同時確認其評級為Ba3。

可張力不以為然，覺得做事要“放長眼光”，優質的酒店資產可以為企業帶來穩定的現金流和投資回報，具備無限可能的資產，這對富力“卷土重來”是莫大的機會。

富力的后續發展似乎也向著張力的期望發展，2018年，富力地產實現銷售1311億元，同比增長60%，其中最主要的盈利就來自商業地產項目。

這一年，富地地產在博鰲房地產論壇上再次獲得了“中國年度影響力地產企業”稱號。

李思廉當時住的就是自家的酒店，他說：“成為世界最大的豪華酒店業主，感覺很好，起碼自己在出差的時候，可以受到特別的關注。”

2019年，富力旗下運營酒店已累計達到90家，總建筑面積逾395萬平米，成為全球最大豪華酒店業主。

因為對富力龐大的酒店資產以及資本結構持續好轉的看好，惠譽及穆迪評級機構又將富力地產的評級展望上調至“穩定”。

2019年7月，國際知名投行摩根大通還先后增持富力地產392.51萬股及849.78萬股。

只是這次的評級和投資機構看走了眼，富力當時資本面好轉是因為公司將全部重心都轉到抓銷售促回款上，才使得賬面好看了一些。

可此時的富力負債問題其實已暗流涌動，短期借款153億元，長期借款當期應還426億，兩者合計597億元，比2018年同期（524億元）增長14%。

最令富力的兩位大佬苦惱的是，那些拿股權融資換來的數百億借款買來的酒店，始終沒能找到合適的“接盤俠”。

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富力盤下的諸多酒店非但沒能繼續幫助融資，龐大的運營和人力成本早已成為富力地產難以言說的“雞肋”。

2020年的全球疫情，幾乎是對富力地產旗下酒店業的致命打擊。

為了回血，富力不得不學萬達當年的“賣賣賣”模式，不僅將廣州珠江新城的寫字樓、舊改項目統統質押了股權，還為海南的游樂場、商辦等項目苦苦尋找買家。

此時，富力地產被曝出流動負債為2043.03億元，其中短期貸款為622.7億元，還因腳踩“三道紅線”，導致企業負債率過高，無法融資。

富力地產除了大力促銷保證現金流，就只能繼續賣掉手上的資產。

用富力地產董事長李思廉在年報中的話來說：“2021年資產出售的規模及速度前所未有。”

其中，富力地產將其位于廣州的物流資產70%的權益，以63億價格出售給黑石關聯基金，最賺錢的富力物業則以100億價格忍痛賣給了昔日的“小弟”碧桂園。

雖說從資產上看，富力地產依然擁有“千億房企”的架子，可由于總負債超過3000億，不管賣多少，依舊資不抵債。

截至2022年上半年，富力地產現金及現金等價物20.24億元，受限制現金132.96億元，總現金及銀行存款（包括受限制現金）為153.20億元。

要知道2020年時，富力地產的現金及現金等價物尚有256.73億元。

這意味著，不到三年時間，富力地產的現金及現金等價物已嚴重縮水90%以上。

在國內資產處置并不順利的情況下，海外資產處置成為富力地產套現資金的重點。

2022年，富力地產已出售了位于倫敦的兩個項目，張力此次在倫敦被捕，可能就是與處理當地的項目有關。

本來，由于總計約466億元的境內外債務兩次集中打包展期，暫獲3年以上喘息時間，讓市場對富力“起死回生”有了些許的期待，可隨著張力這次被捕，富力還能撐多久令人感到擔憂。

富力的“富”得益于打包收購萬達的酒店資產，可隨之而來的“負”也正來自于這次自信滿滿的收購。

那天收購萬達資產的酒會上，王健林冷著臉沖臺下的李思廉說：“批量收購酒店的機會，相信一百年只有一次，通過一定財技，相信富力收支也能達到平衡。”

李思廉笑著點頭，手里卻忙著用手機回復那些向他表示祝賀的信息，估計壓根沒聽出王健林話里有話。

資本的海洋波云詭譎，欲望和克制始終是一門學問，若不能學會掌握平衡，沉沒將是必然的結局。

本文作者：海邊的風聲君，經風聲島獨家授權萬小刀網易號發布。

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參考資料：

富力董事長玩脫了，商業人物

富力地產創始人涉嫌行賄在英國被捕，公司回應，鹽財經

李思廉和他的富力帝國，雪球

銷售疲軟、債務高企，富力地產正摔得越來越重，花朵財經

富力，賣身能否求生？棱鏡

關鍵詞： 富力地產