2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京隆重召開。

尊敬的侯會長，莫院長，尊敬的各位來賓，大家下午好！

(相關(guān)資料圖)

接下來從評價指標(biāo)體系不斷改進(jìn)的過程來看一下百強(qiáng)企業(yè)過去二十年的發(fā)展路徑。

一、評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則

我們在百強(qiáng)企業(yè)研究之初確定了指標(biāo)體系設(shè)計的原則，企業(yè)規(guī)模與運營效率相結(jié)合、成長潛力與經(jīng)營穩(wěn)健相結(jié)合、盈利能力和社會責(zé)任相結(jié)合、融資能力與綜合實力相結(jié)合，形成了7個二級指標(biāo)和35個三級指標(biāo)，用來評價企業(yè)的綜合實力。比如我們講的企業(yè)規(guī)模與運營效率相結(jié)合，我們不能簡單地追求規(guī)模，同時也要提升效率；企業(yè)成長潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，處理好穩(wěn)健經(jīng)營與成長潛力之間的關(guān)系等。

二、評價指標(biāo)體系二十年變化

在百強(qiáng)企業(yè)研究二十年發(fā)展過程中每年都會有一個研究主題，會對指標(biāo)進(jìn)行具體調(diào)整。大體上可以看到一個思路，早期的時候企業(yè)規(guī)模都比較小，所以指標(biāo)上存在著規(guī)模優(yōu)先的考量，實際上經(jīng)歷了2008年的美國次貸危機(jī)，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次低潮，從2009年開始到2014年指標(biāo)體系的構(gòu)建就開始強(qiáng)調(diào)要煉好內(nèi)功、理性成長、穩(wěn)健發(fā)展、穩(wěn)步進(jìn)取，重點開始放到了穩(wěn)健成長這樣的主題上。到了第三個階段2015年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，實際上我們也仍然在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，我自己初步的一個判斷是現(xiàn)在“三高”模式基本上在2015年到2019年這個時間段形成的，實際上快的過程中穩(wěn)健變得更加重要。2020年開始也就是疫情這三年，因為疫情的影響和大的國際環(huán)境影響，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩，我們追求的高周轉(zhuǎn)就不可持續(xù)。這個時候評價的主題開始從穩(wěn)健基礎(chǔ)上探索新的發(fā)展模式。

三、2023年評價方法體系的改進(jìn)

今年指標(biāo)體系也有微調(diào)，在規(guī)模性評價中將“經(jīng)營性物業(yè)持有面積”調(diào)整為“持有型物業(yè)收入”，該指標(biāo)有助于更加準(zhǔn)確衡量企業(yè)現(xiàn)金流情況；增設(shè)“預(yù)收賬款增長率”，用來衡量企業(yè)潛在的營業(yè)收入。

四、數(shù)據(jù)來源與復(fù)核

數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的填報數(shù)據(jù)；中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫；房地產(chǎn)企業(yè)對外公布的信息（包括公司年報、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對外的宣傳資料等）；有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計局等）的公開數(shù)據(jù)；2020、2021、2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、上市公司、品牌價值研究收集企業(yè)數(shù)據(jù)資料。

數(shù)據(jù)復(fù)核：企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)通過會計師事務(wù)所出具的報表進(jìn)行復(fù)核；通過稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營收入及利潤；對收集數(shù)據(jù)的交叉復(fù)核。

五、中國房地產(chǎn)企業(yè)二十年發(fā)展變化

2003年，我國宣布房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，今年和去年中央各個層級都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)，對改善民生的重要性，認(rèn)為它仍然是一個支柱產(chǎn)業(yè)。

百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展歷程剛開始都是在本地起步，然后利用城鎮(zhèn)化的進(jìn)程開始全國擴(kuò)張，利用次貸危機(jī)以后的刺激政策開始做規(guī)模競賽，到了新常態(tài)以后發(fā)展開始分化，這個時候“三高”成了這個行業(yè)的主流模式，目前我們處在轉(zhuǎn)型升級的階段。

在這個過程當(dāng)中，不同發(fā)展規(guī)模的企業(yè)有自己不同的發(fā)展路徑。我們分析了千億級的集團(tuán)企業(yè)，可以打造多元的競爭優(yōu)勢，從過去的地產(chǎn)開發(fā)商的單一定位開始向城市綜合運營服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變，部分企業(yè)將金融服務(wù)放到了和運營服務(wù)商并列的位置上。中等規(guī)模的百強(qiáng)企業(yè)-500億左右企業(yè)的優(yōu)勢是區(qū)域優(yōu)勢，也取得了非常好的發(fā)展。中小型企業(yè)-200億左右的企業(yè)可能更加堅定專注在開發(fā)業(yè)務(wù)，深耕區(qū)域，打造本土化的產(chǎn)品和服務(wù)。

六、發(fā)展策略展望：安全與發(fā)展兼顧

未來的發(fā)展策略一是要把安全經(jīng)營作為重點，要嚴(yán)守安全底線。安全的核心是現(xiàn)金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過程當(dāng)中都做了策略調(diào)整來應(yīng)對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢。安全經(jīng)營另一個重點是交付，按時保質(zhì)交付涉及到行業(yè)信心，讓社會，尤其是消費者對行業(yè)有信心。

未來發(fā)展策略二是要轉(zhuǎn)型升級。轉(zhuǎn)型的一個方向是輕重并舉，既做重資產(chǎn)投資，也提供輕資產(chǎn)的管理服務(wù)。一個開發(fā)商在投資的同時還對經(jīng)營性資產(chǎn)做運營管理，從居住區(qū)管理拓展到城市運行管理服務(wù)。另一個方向是房企越來越多涉足的代建領(lǐng)域，代建可以面向各種居住和商用房地產(chǎn)的建設(shè)和運營管理，有很廣闊的發(fā)展空間，也是一個非常重要的發(fā)展業(yè)務(wù)的藍(lán)海。

最后簡要討論一下房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式?；\統(tǒng)地說，它應(yīng)該是創(chuàng)新的發(fā)展模式，是高質(zhì)量的發(fā)展模式，是可持續(xù)的發(fā)展模式，新的發(fā)展模式至少要有這三個特征。

從住房發(fā)展的模式來說，租購并舉就是一個非常重要的新模式。因為大城市購房越來越不容易，所以租房自然就成為一個典型的滿足住房需求的方式，相應(yīng)地就要有人來提供租賃住房服務(wù)。如果我們跟國際上其他國家或者地區(qū)，尤其是特大型城市比較的話，我們的租賃住房市場缺乏有能力的、有影響力的、專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)提供的租賃住房占比過低。在租購并舉的住房發(fā)展模式下，租賃住房的供應(yīng)應(yīng)該是未來房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展方向。當(dāng)然，為了服務(wù)于這個模式的轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)、金融支持、財稅政策、市場監(jiān)管政策都需要參與到這個模式創(chuàng)新的過程當(dāng)中來，這樣才能讓租賃住房市場成為租購并舉模式的重要支撐。

從開發(fā)模式的改革來看，目前討論中的現(xiàn)房銷售或說預(yù)售制度改革，核心是防范交付風(fēng)險及與之相關(guān)的行業(yè)和金融風(fēng)險風(fēng)險。但改革預(yù)售制度可能意味著對整個開發(fā)建過程中各方利益關(guān)系的重構(gòu)，包括地價怎么算，買地的錢怎么來，如果長期不能夠周轉(zhuǎn)的話由誰來提供這部分資金的支持等。涉及一系列改革，影響政府、金融機(jī)構(gòu)、房企、消費者的利益和風(fēng)險分擔(dān)方式。這也是一種發(fā)展模式的創(chuàng)新，企業(yè)應(yīng)該積極參與到這個創(chuàng)新的過程當(dāng)中來。

關(guān)于企業(yè)發(fā)展模式，我的建議一是開發(fā)運營并重，二是穩(wěn)健聚焦專業(yè)，三是提質(zhì)降本增效。我建議的產(chǎn)品和服務(wù)模式，一是空間服務(wù)并重，二是綠色低碳舒適，三是智慧適老便捷。時間關(guān)系今天就不展開講了。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位非常重要，大家對這一點要充滿信心，但是行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的特點，包括企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的方式、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)等都會發(fā)生變化，這些變化對企業(yè)來講是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會。讓我們一起迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)會，為實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展而努力。

謝謝大家。

報告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

歷年百強(qiáng)研究：

2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表態(tài)，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權(quán)威部門話開局，關(guān)于房地產(chǎn)，央行這么說！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業(yè)研究：

2023年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產(chǎn)市場：

2023年2月住房租賃市場月報

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國房地產(chǎn)市場月報2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業(yè)研究：

中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

中指研究院·中指云平臺（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

https://www.cih-index.com/

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