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樓市說(shuō)法第15期

REAL ESTATE TALK

老張購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，簽訂《商品房預(yù)售合同》約定半年后交房，資金不夠，老張以該房屋為抵押向某銀行貸款了一部分。半年后，房屋爛尾，開(kāi)發(fā)商不能按期交房，導(dǎo)致《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因?yàn)楹贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)也被解除。

但是銀行主張：《借款合同》中約定了“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。”并以此要求老張返還貸款本金及利息。老張表示：我既沒(méi)收到房，貸款也是直接由銀行打給開(kāi)發(fā)商的，憑什么由我還錢(qián)？

那么，老張究竟要不要按照《借款合同》的約定還錢(qián)呢？看看最高人民法院是如何判決的？

文香哲律師點(diǎn)評(píng)：

1

貸款應(yīng)由開(kāi)發(fā)商返還，老張無(wú)需承擔(dān)還款責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”

因此，最高人民法院根據(jù)這一規(guī)定，認(rèn)定，應(yīng)由出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還銀行，老張沒(méi)有返還義務(wù)。

2

該案《借款合同》中的格式條款違反了司法解釋的明確規(guī)定，加重了合同相對(duì)人的責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效。

最高人民法院認(rèn)為，雖然該案中《借款合同》有所約定，但這是銀行擬定的格式條款，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。那么根據(jù)我國(guó)《民法典》的規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無(wú)效。

那么，在明知司法解釋明確規(guī)定，在相關(guān)合同解除后，由出賣(mài)人（而不是購(gòu)房人）直接向銀行返還貸款的本金及利息的情況下，銀行擬定該條款，屬于明顯不合理地加重了老張的責(zé)任。

因此，《借款合同》中的該條約定無(wú)效。

3

最高法院明確：不得違背公平原則。

最高人民法院在該案判決書(shū)中明確，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)案中，在老張與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，老張支付房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋；而在老張與銀行之間的商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將老張所貸款項(xiàng)直接支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商實(shí)際用款。老張并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果以上合同都正常履行，老張也取得了房屋，那么各方權(quán)利義務(wù)可以保持平衡。

但是，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房而導(dǎo)致合同解除，致使以上合同中約定的各方權(quán)利義務(wù)失去平衡，具體表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用老張支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開(kāi)發(fā)商和老張的債權(quán)；而老張既未取得房屋，又支付了首付款，還需償還按揭貸款。

在這樣的情況下，如果按照合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行判決，就是在老張對(duì)合同解除沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

本文參考真實(shí)案例：(2019)最高法民再245號(hào)。

樓市溫州法律顧問(wèn)：文香哲律師

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關(guān)鍵詞： 借款合同 中國(guó)文物